Stipendio negli Emirati
Il caso più semplice: certificato di stipendio ed estratti conto di 6 mesi con accrediti regolari.
Mutuo per l’ultima rata a Dubai
N. 1 per il mutuo sull’ultima rata a Dubai per investitori e acquirenti di nuove costruzioni di lingua italiana: la banca salda il pagamento alla consegna – fino all’80 % della perizia, senza denaro proprio oltre a quanto già versato al costruttore. Programmi presso diciassette banche degli Emirati; miglior tasso 3,99 %, fisso per tre anni.
L’ultima rata è quel 40, 60 o talvolta 80 % del prezzo che il piano di pagamento prevede alla consegna. Questi piani erano la norma nel 2022–2024 e ora arriva l’ondata delle consegne: il costruttore emette il saldo uno o due mesi prima.
Il lavoro è seguito da un esperto invitato – un mediatore creditizio indipendente e abilitato, specializzato negli ultimi pagamenti, che non fa parte del nostro organico. Lo scegliamo in base al Suo profilo e all’immobile, vi mettiamo in contatto e restiamo al Suo fianco fino all’iscrizione dell’ipoteca e al Title Deed.
Parli con un broker abilitato: 📲 +971 50 120 32 64 su WhatsApp, @dubai_oleg su Telegram
Quanto finanzia la banca sull’ultima rata?
Al massimo l’80 % della perizia per il primo acquisto di un residente, fino a 5 milioni di dirham. Una rata del 60 o 70 % rientra nel tetto; «20 % in costruzione, 80 % alla consegna» è il limite. Un non residente ottiene di solito il 50–65 %.
La banca calcola sulla perizia indipendente al momento della consegna, non sul prezzo di contratto: se il progetto si è rivalutato, il finanziamento può coprire quasi tutto il saldo. Per persona fino a cinque unità residenziali: sulla prima fino all’80 % del valore, su ciascuna successiva fino al 60 %.
Quanti mesi prima della consegna conviene iniziare?
L’ideale è un anno prima della consegna, il minimo operativo sono sei mesi. Non dipende dalla banca: prima della final approval letter vuole vedere circa sei mesi di accrediti, e questa storia non si costruisce in un mese.
Non serve attendere il certificato di completamento (BCC): a quel punto la pratica è già pronta. L’approvazione preliminare richiede 3–7 giorni lavorativi e di solito vale 60 giorni, perizia e offerta definitiva della banca 3–5 giorni ciascuna, firma e registrazione 5–10 giorni.
Come si dimostra il reddito?
La banca accetta tre forme di reddito documentato negli Emirati: stipendio, affitti e dividendi ufficiali. Il reddito deve essere circa il doppio della futura rata e non inferiore a 15 000 dirham al mese; tutti gli impegni devono stare entro circa metà del reddito.
Affitti
Redditi da locazione di un altro immobile – da 180 000 dirham l’anno, cioè gli stessi 15 000 al mese.
Dividendi
Dividendi ufficiali da azioni e obbligazioni; il titolare di un’impresa aggiunge la licenza commerciale e il bilancio certificato di 2 anni.
Nessuna delle tre fonti
Resta l’impiego negli Emirati, anche da remoto: dopo sei mesi di pagamenti ufficiali si presenta la domanda con uno storico di reddito locale.
Quale tasso e quale durata per il mutuo alla consegna?
La migliore offerta è il 3,99 % fisso per tre anni, con tasso della Banca centrale degli Emirati al 3,66 %. Durata fino a 25 anni, rimborso entro i 65, con lettera separata fino a 70: a 55 anni la durata sarà di 15 anni, non di 25.
La pubblicità «mutuo da 3,75 %» è un’esca: dal secondo mese scatta il tasso della Banca centrale più uno spread della banca dell’1,6–2 %, e il costo sale al 5,5–5,7 %. Per confronto: negli Stati Uniti i tassi partono dal 5,5 %, nel Regno Unito intorno al 6 %.
Come si svolge il lavoro
Il lavoro va dal calcolo all’iscrizione della garanzia. Servono quattro elementi: il contratto con il costruttore (Oqood), il passaporto, l’età e il possesso di un Emirates ID – da questi derivano l’importo della banca, la rata e il reddito richiesto.
- 1
Calcolo e date
Si chiedono al costruttore la data di consegna e il saldo esatto, poi si calcola quale parte può coprire la banca.
- 2
Preparazione del profilo
Si raccolgono il contratto, le ricevute delle rate pagate e gli estratti conto di sei mesi; si chiudono le carte superflue e si sanano i ritardi nel report AECB.
- 3
Approvazione preliminare e perizia
Le richieste vanno a più banche: si confrontano tasso, commissioni, durata del tasso fisso e condizioni di rimborso anticipato. Un perito del panel della banca prepara la relazione.
- 4
Rogito
L’ipoteca viene registrata presso il dipartimento del catasto, i fondi vanno al costruttore e l’acquirente riceve il Title Deed.
Cosa fare se il pagamento è già richiesto o scaduto?
Non è un vicolo cieco: finché sul debito arrivano almeno piccoli pagamenti – circa l’1 % del saldo al mese – l’appartamento non può essere tolto. L’acquirente avvisa con lettera ufficiale l’ufficio consegne del costruttore che i fondi arriveranno da una banca; i sei mesi guadagnati bastano per il mutuo.
Se non si fa nulla, dopo sei mesi di ritardo parte l’esproprio e il tribunale restituisce all’investitore il 30 % di quanto versato. Una proroga di 30–60 giorni dietro lettera della banca sull’esame della richiesta è uno strumento efficace, ma va concordata prima del ritardo e per iscritto, non a voce.
Chi segue il lavoro?
Il mutuo è seguito da un esperto invitato – un mediatore creditizio indipendente con licenza propria, che non fa parte del nostro organico. Scegliamo lo specialista in base al Suo passaporto, al reddito e al progetto e restiamo in contatto fino all’erogazione dei fondi.
La licenza dà accesso diretto alle condizioni delle banche. Le banche hanno elenchi interni di costruttori ed edifici, e l’importo approvato per lo stesso richiedente varia del 15–20 % – il mediatore presenta la richiesta dove progetto e profilo passano.
Richiesta
Finanziare il pagamento alla consegna
Nome e telefono: il mediatore La richiama lo stesso giorno. Prepari l’Oqood e la data di consegna.
Preferisce non lasciare il numero? Scriva direttamente: WhatsApp oppure @dubai_oleg.
Finanziare il pagamento alla consegna
Domande frequenti
Serve un anticipo oltre a quanto già pagato?
No, se il pagamento alla consegna non supera l’80 % della perizia: quanto versato al costruttore durante i lavori vale come Suo contributo e l’appartamento va in garanzia. Se la perizia è inferiore al prezzo di contratto o si deve pagare più dell’80 %, la differenza si aggiunge con fondi propri.
Un non residente senza Emirates ID può ottenere il mutuo?
I programmi per non residenti non funzionano con tutti i passaporti: passano con sicurezza i cittadini dei Paesi del Golfo e del Regno Unito. Altrimenti la via è l’impiego negli Emirati, anche da remoto, e la domanda come residente dopo sei mesi di pagamenti ufficiali.
Non è più semplice vendere prima della consegna?
Vendere è possibile, ma con una perdita di circa il 15 % di quanto investito: prima della consegna si compra solo con sconto. Su un prestito di un milione di dirham la rata è di circa 3 000–3 200 dirham al mese, e un bilocale si affitta di rado sotto i 7 000.
Quali costi accompagnano l’accensione del mutuo?
La perizia costa 2 500–3 500 dirham, la commissione della banca è di solito lo 0,5–1 % del prestito, la registrazione dell’ipoteca al DLD lo 0,25 % più oneri amministrativi, oltre alle assicurazioni vita e immobile. Il rimborso anticipato in caso di vendita è in genere l’1 % del saldo, con tetto di 10 000 dirham.
Cosa accade al tasso dopo i tre anni di tasso fisso?
Il prestito passa a tasso variabile: EIBOR più lo spread della banca previsto dal contratto. Così chi ha mutui del 2021–2023 si ritrova a pagare 11 mila al mese invece di 9. Un prestito simile viene rilevato da un’altra banca e il tasso torna al 3,99 %.
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