I marchi retail russi a Dubai nel 2026: un quarto se n'è andato, e cosa dice a chi investe in spazi nei centri commerciali

Il mercato delle locazioni nei centri commerciali di Dubai offre una lezione che va oltre la nazionalità di un singolo inquilino: un gruppo di marchi in rapida crescita può contrarsi altrettanto in fretta quando si allineano alcune pressioni di costo e geopolitiche. Nel corso del 2025 i marchi retail e di ristorazione di proprietà russa sono stati tra i nuovi arrivati più visibili nei centri commerciali di Dubai. Un anno dopo la tendenza si è invertita, e l'inversione dice più su come i proprietari dei centri valutano il rischio nel 2026 che su un singolo paese d'origine.

Da 107 a 78 marchi in un trimestre

Secondo la società di consulenza Nikoliers, nell'aprile 2026 operavano a Dubai 107 marchi retail e di ristorazione di proprietà russa; alla fine del primo semestre erano scesi a 78, un calo del 27% in tre mesi. Alcune chiusure erano temporanee e non uscite definitive, concentrate tra i progetti più piccoli in segmenti sensibili alle variazioni del traffico turistico. Dei 78 marchi rimasti, una quota rilevante appartiene alla ristorazione (34 punti vendita) e alla moda (13 punti vendita), mentre il resto è distribuito in altre categorie.

Il rallentamento dei nuovi ingressi precede il calo. Nel 2025 sono entrati nel mercato di Dubai solo 10 nuovi marchi russi, la metà del ritmo dell'anno precedente, e nel primo semestre 2026, secondo la stessa ricerca di Nikoliers, non ne è entrato nessuno: il primo periodo del genere da diversi anni.

Cosa è cambiato dal lato dei proprietari

Nello stesso periodo le condizioni di locazione si sono irrigidite su tutta la linea: le nuove firme di contratti nei centri commerciali di Dubai sono diminuite del 36% su base annua e i rinnovi del 42%. I consulenti interpellati (Nikoliers, CMWP, Zemskiy Group) e operatori come la catena Drinkit indicano un insieme di cause: costi operativi in aumento, trasporto merci e assicurazione del carico più cari, carenza di spazi disponibili nei centri di fascia alta e condizioni nei nuovi contratti nettamente meno favorevoli. L'escalation del conflitto in Medio Oriente all'inizio del 2026 ha aggiunto uno shock più acuto: alcune stime indicano un calo del 60–80% degli incassi dei ristoranti di Dubai nel solo mese di marzo. Nello stesso periodo sono rallentati anche i trasferimenti e il turismo dalla Russia, colpendo in modo specifico la domanda dei marchi costruiti su quella clientela.

Chi ha comunque aperto nel 2026

Nonostante il ritiro generale l'espansione non si è fermata del tutto: è passata dai nuovi ingressi sul mercato agli operatori già presenti che aprono altri punti vendita:

• Lichi, catena di moda femminile, ha aperto il suo quarto negozio a Dubai al Palm Jumeirah Mall.
• Tigrus, gruppo di ristorazione, ha aperto il suo quinto ristorante georgiano, Shvili, al Circle Mall di JVC.
• Dodo Pizza e Drinkit hanno entrambi aggiunto punti vendita alla loro presenza già esistente a Dubai.

I consulenti di Nikoliers prevedono una nuova ondata di espansione non prima del 2027–2028, descrivendo la pausa attuale come legata a una specifica combinazione del 2026 di geopolitica, scarsità di spazi e costi, non a un ritiro permanente. Per chi valuta spazi commerciali o di ristorazione a Dubai, la lezione riguarda meno la nazionalità di un inquilino che la rapidità con cui l'economia delle locazioni può cambiare quando più pressioni si concentrano nello stesso anno.

Per un quadro più ampio dei costi per famiglie e imprese nell'emirato, vedete il costo della vita a Dubai nel 2026.