Les enseignes russes à Dubaï en 2026 : un quart d'entre elles est parti, et ce que cela dit à un investisseur en centres commerciaux

Le marché locatif des centres commerciaux de Dubaï contient une leçon qui dépasse la nationalité d'un locataire : un groupe d'enseignes en forte croissance peut se contracter aussi vite lorsque quelques pressions de coûts et géopolitiques se conjuguent. En 2025, les enseignes de commerce et de restauration à capitaux russes figuraient parmi les nouveaux arrivants les plus visibles des centres commerciaux de Dubaï. Un an plus tard, la tendance s'est inversée, et ce renversement en dit plus sur la façon dont les bailleurs de centres commerciaux évaluent le risque en 2026 que sur un pays d'origine en particulier.

De 107 à 78 enseignes en un trimestre

Selon le cabinet de conseil Nikoliers, 107 enseignes de commerce et de restauration à capitaux russes opéraient à Dubaï en avril 2026 ; à la fin du premier semestre, elles n'étaient plus que 78, soit un recul de 27 % en trois mois. Certaines fermetures étaient temporaires plutôt que définitives, concentrées parmi les petits projets des segments sensibles aux variations de fréquentation touristique. Parmi les 78 enseignes restantes, une part notable relève de la restauration (34 points de vente) et de la mode (13 points de vente), le reste se répartissant entre d'autres catégories.

Le ralentissement des nouvelles implantations précède la baisse. Seules 10 nouvelles enseignes russes sont arrivées sur le marché de Dubaï en 2025, soit la moitié du rythme de l'année précédente, et au premier semestre 2026, selon la même étude de Nikoliers, aucune n'est arrivée, une première depuis plusieurs années.

Ce qui a changé du côté des bailleurs

Les conditions de location se sont durcies sur l'ensemble du marché sur la même période : les nouveaux baux signés dans les centres commerciaux de Dubaï ont reculé de 36 % sur un an, et les renouvellements de 42 %. Les consultants interrogés (Nikoliers, CMWP, Zemskiy Group) et des opérateurs comme la chaîne Drinkit évoquent un faisceau de causes : hausse des coûts d'exploitation, fret et assurance cargo plus chers, pénurie de surfaces dans les centres commerciaux de premier rang et conditions nettement moins favorables dans les nouveaux baux. L'escalade du conflit au Moyen-Orient début 2026 a ajouté un choc plus brutal : certaines estimations évoquent une baisse de 60–80 % du chiffre d'affaires de la restauration à Dubaï rien qu'en mars. L'arrivée de résidents et de touristes depuis la Russie a elle aussi ralenti sur la période, frappant la demande pour les enseignes bâties précisément sur cette clientèle.

Qui a tout de même ouvert en 2026 ?

Malgré le recul d'ensemble, l'expansion ne s'est pas arrêtée complètement : elle est simplement passée des nouveaux entrants aux opérateurs déjà présents qui ajoutent des points de vente :

• Lichi, chaîne de mode féminine, a ouvert son quatrième magasin à Dubaï au Palm Jumeirah Mall.
• Tigrus, groupe de restauration, a ouvert son cinquième restaurant géorgien, Shvili, au Circle Mall de JVC.
• Dodo Pizza et Drinkit ont tous deux ajouté des points de vente à leur réseau existant à Dubaï.

Les consultants de Nikoliers n'attendent pas de nouvelle vague d'expansion avant 2027–2028, et présentent la pause actuelle comme liée à un mélange propre à 2026 de géopolitique, de rareté des surfaces et de coûts, et non comme un repli définitif. Pour qui évalue des surfaces de centres commerciaux ou de restauration à Dubaï, l'enseignement tient moins à la nationalité d'un locataire qu'à la rapidité avec laquelle l'économie des baux peut basculer lorsque plusieurs pressions s'abattent la même année.

Pour une lecture plus large des coûts des ménages et des entreprises dans l'émirat, voir le coût de la vie à Dubaï en 2026.