Rosyjskie marki handlowe w Dubaju w 2026 roku: co czwarta wyszła z rynku i co to mówi inwestorowi w powierzchnie centrów handlowych

Rynek najmu w dubajskich centrach handlowych niesie lekcję, którą warto czytać szerzej niż przez pryzmat narodowości jednego najemcy: szybko rosnąca grupa marek może równie szybko się skurczyć, gdy kilka presji kosztowych i geopolitycznych nałoży się naraz. W 2025 roku rosyjskie marki handlowe i gastronomiczne należały do bardziej widocznych nowych podmiotów w dubajskich centrach handlowych. Rok później trend się odwrócił, a to odwrócenie mówi więcej o tym, jak właściciele centrów wyceniają ryzyko w 2026 roku, niż o jakimkolwiek kraju pochodzenia.

Od 107 do 78 marek w jednym kwartale

Według firmy doradczej Nikoliers w kwietniu 2026 roku w Dubaju działały 107 marek handlowych i gastronomicznych o rosyjskich właścicielach; do końca pierwszego półrocza liczba ta spadła do 78 — o 27% w trzy miesiące. Część zamknięć miała charakter przejściowy, a nie trwałego wyjścia, i skupiała się wśród mniejszych projektów w segmentach wrażliwych na zmiany ruchu turystycznego. Spośród 78 pozostałych marek znaczny udział przypada na gastronomię (34 lokale) i handel modą (13 lokali), a reszta rozkłada się na inne kategorie.

Spowolnienie nowych wejść poprzedziło spadek. W 2025 roku na dubajski rynek weszło tylko 10 nowych rosyjskich marek, o połowę wolniej niż rok wcześniej, a w pierwszej połowie 2026 roku, według tego samego badania Nikoliers, nie weszła żadna — po raz pierwszy od kilku lat.

Co zmieniło się po stronie wynajmujących

W tym samym okresie warunki najmu zacieśniły się na całej linii: liczba nowych umów najmu w dubajskich centrach handlowych spadła o 36% rok do roku, a przedłużeń umów o 42%. Ankietowani konsultanci (Nikoliers, CMWP, Zemskiy Group) i operatorzy, tacy jak sieć Drinkit, wskazują na splot przyczyn — rosnące koszty operacyjne, droższy fracht i ubezpieczenie ładunków, brak wolnej powierzchni w centrach najwyższej klasy oraz wyraźnie mniej korzystne warunki w nowych umowach. Eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie na początku 2026 roku dodała ostrzejszy wstrząs: według niektórych szacunków przychody dubajskich restauracji spadły o 60–80% w samym marcu. W tym samym czasie spowolniły też przyjazdy i turystyka z Rosji, uderzając w popyt na marki zbudowane właśnie wokół tej grupy klientów.

Kto mimo wszystko otworzył lokale w 2026 roku

Mimo ogólnego odwrotu ekspansja nie ustała całkowicie — przeniosła się z nowych podmiotów wchodzących na rynek na istniejących operatorów dodających lokalizacje:

• Lichi, sieć mody damskiej, otworzyła czwarty dubajski sklep w Palm Jumeirah Mall.
• Tigrus, grupa restauracyjna, otworzyła piątą gruzińską restaurację, Shvili, w Circle Mall w JVC.
• Dodo Pizza i Drinkit dołożyły punkty do swojej istniejącej sieci w Dubaju.

Konsultanci Nikoliers spodziewają się nowej fali ekspansji nie wcześniej niż w latach 2027–2028 i przedstawiają obecną pauzę jako związaną z konkretnym zestawem czynników z 2026 roku — geopolityką, niedoborem powierzchni i kosztami — a nie trwałym odwrotem. Dla każdego, kto ocenia powierzchnię w centrach handlowych lub gastronomiczną w Dubaju, wniosek dotyczy mniej narodowości jednego najemcy, a bardziej tego, jak szybko może zmienić się ekonomia najmu, gdy kilka presji spotka się w jednym roku.

Szerszy obraz kosztów gospodarstw domowych i firm w emiracie znajdą Państwo w tekście koszty życia w Dubaju w 2026 roku.