Immobili prime a Dubai 2022–2024: come la città è diventata il mercato più attivo al mondo per le case da 10 mln di $

Nel 2020 Dubai ha registrato circa trenta vendite di case sopra i 10 mln di $. Tra il 2022 e il 2024 è diventata il più grande mercato al mondo per queste vendite, davanti a Londra, New York e Hong Kong. Questo è l'articolo di contesto: come è stato costruito il mercato prime di Dubai prima dei record del 2025–2026, quali erano i numeri anno per anno e perché il fattore decisivo si è rivelato la scarsità, più che la domanda.

Vendite sopra i 10 mln di $, anno per anno

Anno	Vendite sopra i 10 mln di $ (Knight Frank)	Cosa stava accadendo
2022	219	arrivo di acquirenti facoltosi dopo il 2020
2023	434	raddoppio; numero uno al mondo a metà anno
2024	435 (circa 7 mld di $)	un record con un'offerta in calo

Nel primo semestre 2023 Knight Frank ha contato a Dubai 176 vendite sopra i 10 mln di $, più di New York (125), Hong Kong (109) o Londra (99). Nel quarto trimestre 2023 Dubai è stata di nuovo il mercato più grande, con 108. Le descrizioni di Dubai come mercato «tra i primi quattro» sono superate per il 2023–2024: per numero di vendite era prima.

Dove è andato il denaro

Nel 2024 Palm Jumeirah ha prodotto 127 vendite sopra i 10 mln di $: il 29% per numero e circa 2,3 mld di $, un terzo del valore. Palm Jebel Ali è arrivata seconda per numero con 36, quasi tutte ville off-plan su un'isola ancora poco costruita. Per valore sono seguite Emirates Hills (circa 515 mln di $), Jumeirah Bay Island, District One e Dubai Hills Estate con il 6–7% ciascuna.

Il record di prezzo per un appartamento di Dubai è stato battuto più volte nel corso del 2023: un attico del Bulgari Lighthouse a Jumeirah Bay Island a AED 410 mln, un attico di Marsa Al Arab a AED 420 mln e un attico di Como Residences sulla Palm a AED 500 mln. Nell'autunno 2023 Knight Frank indicava Jumeirah Bay Island come il sottomercato prime più caro, a circa AED 7 545 al piede quadrato, davanti a Emirates Hills (AED 4 460) e Palm Jumeirah (AED 3 620). I valori prime sono saliti del 15,9% nel corso del 2023.

Il vero motore: la scarsità

Perché il numero di vendite è cresciuto più del mercato? Perché al vertice non c'era quasi nulla di nuovo da comprare. Alla fine del 2023 Knight Frank contava solo 368 case in consegna nei quartieri prime prima della fine del 2025, il 98% delle quali appartamenti: una manciata di progetti sulla Palm, tra cui Serenia Living ed Ellington Beach House, più otto Bulgari Mansions. Nuove ville pronte sulla Palm, a Emirates Hills e a Jumeirah Islands sono comparse a malapena.

Nel 2024 la carenza si è vista negli annunci: le case prime in vendita sono scese del 40% in un anno, da 4 120 a 2 490, e gli annunci sopra i 10 mln di $ nel quarto trimestre erano in calo del 14% a 805. In quel mercato l'acquirente compete sulla rapidità di decisione più che sul prezzo, e il venditore può permettersi di aspettare. L'altra faccia è che tali case non si possono valutare come appartamenti da affitto: non ci sono comparabili né un'uscita prevedibile, come spieghiamo in trophy property e perché il ROI non si applica.

Cosa è successo dopo: la situazione a settembre 2026

Lo sfondo si è concluso con un nuovo record: nel 2025 Knight Frank ha contato 500 vendite sopra i 10 mln di $ per 9,05 mld di $, e altre 296 nel primo semestre 2026, un record semestrale. Mentre il mercato più ampio ha corretto nel 2026, la fascia alta ha tenuto meglio, perché la carenza di ville pronte fronte mare accumulata nel 2022–2024 non è scomparsa.

Per le cifre 2025–2026 per quartiere e il valore medio per operazione, vedete Case a Dubai sopra i 10 milioni di dollari: 500 vendite nel 2025 e un record di 296 nel primo semestre 2026.