L'immobilier prime de Dubaï 2022–2024 : comment la ville est devenue le premier marché mondial des biens à 10 millions de USD

En 2020, Dubaï a enregistré une trentaine de ventes de logements au-dessus de 10 millions de USD. Entre 2022 et 2024, la ville est devenue le premier marché mondial pour de telles ventes, devant Londres, New York et Hong Kong. Cet article de contexte retrace la construction du marché prime de Dubaï avant les records de 2025–2026, les chiffres de chaque année, et pourquoi le facteur décisif s'est révélé être la rareté plutôt que la demande.

Ventes au-dessus de 10 millions de USD, année par année

Année	Ventes au-dessus de 10 millions de USD (Knight Frank)	Ce qui se passait
2022	219	arrivée d'acheteurs fortunés après 2020
2023	434	doublement ; numéro un mondial au semestre
2024	435 (environ 7 milliards de USD)	un record sur une offre en recul

Au premier semestre 2023, Knight Frank a compté 176 ventes au-dessus de 10 millions de USD à Dubaï, plus qu'à New York (125), Hong Kong (109) ou Londres (99). Au quatrième trimestre 2023, Dubaï était de nouveau le premier marché, avec 108. Les descriptions de Dubaï comme marché « du top quatre » sont dépassées pour 2023–2024 : par nombre de ventes, la ville était première.

Où est allé l'argent

En 2024, Palm Jumeirah a généré 127 ventes au-dessus de 10 millions de USD, soit 29 % en nombre et environ 2,3 milliards de USD, un tiers de la valeur. Palm Jebel Ali arrive deuxième en nombre avec 36, presque entièrement des villas off-plan sur une île encore peu construite. En valeur, Emirates Hills (environ 515 millions de USD), Jumeirah Bay Island, District One et Dubai Hills Estate suivent avec 6–7 % chacun.

Le record de prix d'un appartement de Dubaï a été battu à plusieurs reprises en 2023 : un penthouse Bulgari Lighthouse sur Jumeirah Bay Island à AED 410 millions, un penthouse Marsa Al Arab à AED 420 millions et un penthouse Como Residences sur la Palm à AED 500 millions. À l'automne 2023, Knight Frank donnait Jumeirah Bay Island comme sous-marché prime le plus cher, à environ AED 7 545 le pied carré, devant Emirates Hills (AED 4 460) et Palm Jumeirah (AED 3 620). Les valeurs prime ont progressé de 15,9 % en 2023.

Le vrai moteur : la rareté

Pourquoi le nombre de ventes a-t-il crû plus vite que le marché ? Parce qu'il n'y avait presque rien de neuf à acheter au sommet. Fin 2023, Knight Frank ne comptait que 368 logements à livrer dans les quartiers prime avant la fin de 2025, dont 98 % d'appartements : une poignée de projets de la Palm, dont Serenia Living et Ellington Beach House, plus huit Bulgari Mansions. De nouvelles villas prêtes sur la Palm, à Emirates Hills et sur Jumeirah Islands n'apparaissaient presque pas.

En 2024, la pénurie se voyait dans les annonces : les logements prime à vendre ont reculé de 40 % en un an, de 4 120 à 2 490, et les annonces au-dessus de 10 millions de USD au quatrième trimestre ont baissé de 14 %, à 805. Sur ce marché, l'acheteur rivalise sur la rapidité de décision plutôt que sur le prix, et le vendeur peut se permettre d'attendre. Revers de la médaille : de tels biens ne peuvent pas être valorisés comme des appartements locatifs — pas de comparables, pas de sortie prévisible, comme nous l'exposons dans les biens d'exception et pourquoi le ROI ne s'y applique pas.

Et ensuite — la situation en septembre 2026

Le contexte s'est achevé sur un nouveau record : en 2025, Knight Frank a compté 500 ventes au-dessus de 10 millions de USD pour 9,05 milliards de USD, puis 296 de plus au premier semestre 2026, un record semestriel. Alors que l'ensemble du marché s'est corrigé en 2026, le haut de gamme a le mieux résisté, car la pénurie de villas prêtes en bord de mer, installée en 2022–2024, n'a pas disparu.

Pour les chiffres 2025–2026 par quartier et par ticket moyen, voir Les logements de Dubaï à plus de 10 millions de USD : 500 ventes en 2025 et un record de 296 au premier semestre 2026.