Mieter
Ein Objekt mit verlässlichen, langfristigen Mietern hält die Bank für weniger riskant – das verbessert Genehmigung und Zins. Leerstehende Flächen bewertet sie vorsichtiger.
Gewerbefinanzierung in Dubai
Nr. 1 für Gewerbefinanzierung in Dubai für deutschsprachige Investoren und Unternehmer: Wir wählen die Bank aus und begleiten den Kreditantrag für Büro, Lager, Handelsfläche oder ein ganzes Gebäude. Das Eigenkapital liegt in der Regel bei 30–50 % des Objektwerts, die Laufzeit meist bei bis zu 10–15 Jahren, der Zins ist individuell: Basiszins plus Marge der Bank.
Die Konditionen unterscheiden sich spürbar vom Wohnbaukredit: höheres Eigenkapital, kürzere Laufzeit, strengere Bewertung. Die Bank prüft nicht nur das Einkommen des Kreditnehmers, sondern auch das Geschäftsmodell und den Cashflow der Immobilie selbst – deshalb wird eine Gewerbefinanzierung fast immer individuell verhandelt und nicht zu einem Standardzins vergeben.
Die Arbeit übernimmt ein eingeladener Experte – ein unabhängiger, praxiserfahrener Hypothekenmakler, der nicht zu unserem Team gehört. Wir wählen ihn passend zu Ihrem Objekt und Ihrem Ziel aus, stellen den Kontakt her und bleiben bis zur Registrierung des Geschäfts erreichbar. Kernidee ist der Hebel: Er wirkt nur, wenn die Rendite des Objekts über den Kosten des Schuldendienstes liegt.
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Furnished offices in Business Bay: Rove HQ and the fitted-office model
Das Video ist auf Englisch.
Wie unterscheidet sich eine Gewerbefinanzierung vom Wohnbaukredit?
Beim Eigenkapital, bei der Laufzeit und beim Bewertungsansatz der Bank. Das Eigenkapital beträgt in der Regel 30–50 % des Preises, die Laufzeit meist bis zu 10–15 Jahre. Der Zins liegt üblicherweise über dem eines Wohnbaukredits und setzt sich aus Basiszins und Marge der Bank zusammen.
Auch der Vermögenswert selbst ist anders. Der Mieter eines Büros ist eine juristische Person, der Mietvertrag ist komplexer als bei Wohnraum, und Geschäfte mit Gewerbeimmobilien in den VAE können im Gegensatz zu Wohnimmobilien mehrwertsteuerpflichtig sein.
Was lässt sich mit einer Gewerbefinanzierung kaufen?
Büros in Business-Centern – etwa in Business Bay oder DIFC –, Lager- und Logistikflächen in Industriezonen, Handelsflächen, Retail und Showrooms. In Einzelfällen finanziert die Bank auch den Bau.
Auch ein ganzes Gebäude lässt sich so erwerben, meist mit 30–50 % Eigenkapital. Der Hebel erlaubt den Einstieg in ein größeres Objekt, doch der Cashflow des Gebäudes muss die Raten mit Reserve decken; maßgeblich ist der Nettobetriebsertrag (NOI), nicht die Bruttomiete.
Die Nachfrage belegen die Abschlüsse: Im dritten Quartal 2025 wurden in Dubai 1153 Büroeinheiten für 3,1 Milliarden AED verkauft – wertmäßig 93 % mehr als im Vorjahr. Spitzenreiter nach Abschlüssen sind Business Bay (328) und JLT (277).
Ein Rechenbeispiel
Ein Büro kostet 4 Millionen AED. Bei 40 % Eigenkapital bringen Sie 1,6 Millionen AED ein, 2,4 Millionen AED finanziert die Bank. Deckt die Netto-Mieteinnahme die Kreditrate, arbeitet Ihr Eigenkapital effizienter als bei einem reinen Barkauf.
Die Grundregel: Die Rendite des Objekts muss über den Kosten des Schuldendienstes liegen. Sie wird anhand der tatsächlichen Mieten im Viertel berechnet, abzüglich Nebenkosten der Verwaltung, Ausbaukosten und Leerstand.
Was entscheidet über den Antrag?
Für die Bank zählt vor allem die Stabilität des Cashflows der Immobilie, danach das Unternehmen des Kreditnehmers und die Sauberkeit des Geschäfts. Einen Antrag mit ordentlichen Unterlagen und langen Mietverträgen genehmigt die Bank bereitwilliger.
Geschäft des Kreditnehmers
Nachgewiesenes Einkommen oder ein stabiles Unternehmen mit Umsatzhistorie, Bilanzen, Kontoauszüge, Businessplan und Eigenkapital aus eigenen Mitteln.
Objekt
Bewertung durch einen von der Bank akkreditierten Gutachter sowie rechtliche Sauberkeit von Geschäft und Objekt. Bei einem Lager in einer Freizone zählt die Restlaufzeit der Landpacht beim Betreiber.
Sicherheitspuffer
Berechnung der Belastung bei steigendem Zins und eine Reserve für Leerstandsphasen.
Wie läuft das Geschäft ab?
Das Geschäft läuft in fünf Schritten – von der Vorabgenehmigung bis zur Registrierung beim Dubai Land Department. Die Unterlagen sollten Sie schon einige Monate vor dem Gang zur Bank vorbereiten: Das erhöht die Chancen spürbar und verbessert die Konditionen.
- 1
Pre-approval
Vorabprüfung durch die Bank: Einkommen oder Geschäft des Kreditnehmers, Bilanzen, Kontoauszüge. Vor dem Antrag werden die Konditionen von mindestens drei Banken verglichen und die Belastung bei steigendem Zins durchgerechnet.
- 2
Objektauswahl
Auswahl von Büro, Lager oder Handelsfläche und Prüfung von rechtlicher Sauberkeit, Mietern und Laufzeiten ihrer Verträge.
- 3
Bewertung
Die Immobilie bewertet ein von der Bank akkreditierter Gutachter.
- 4
Verträge
Unterzeichnung von Darlehensvertrag und Kaufvertrag.
- 5
Registrierung
Das Geschäft wird beim Dubai Land Department registriert.
Warum sind Mieter für die Bank so wichtig?
Weil die Miete die Kreditrate bedient. Ein Büro oder Lager mit verlässlichen, langfristigen Mietern gilt der Bank als weniger riskant, leerstehende oder „spekulative“ Flächen bewertet sie vorsichtiger.
Der Markt steht derzeit auf der Seite der Eigentümer. Laut JLL liegt der Leerstand bei Premium-Büros in Dubai im zweiten Quartal 2026 bei rund 0,3 %, insgesamt bei 6,1 % gegenüber 7,7 % im Vorjahr; die Mieten der Klasse B stiegen binnen eines Jahres um 31,5 %, die der Klasse A um 26,2 %.
Bei Lagern ist das Bild ähnlich: Die Auslastung moderner Objekte in Jafza und im Dubai Investments Park liegt bei 97–100 %, und die durchschnittliche Mietdauer ist auf 7–9 Jahre gestiegen, früher waren es 3–5 Jahre.
Welche Risiken gehören in die Rechnung?
Leerstand des Objekts, sinkende Mieten und steigende Raten bei variablem Zins. Gewerbeimmobilien reagieren empfindlicher auf Konjunkturzyklen als Wohnungen, daher braucht es ein finanzielles Polster für Leerstandsphasen und eine nüchterne Einschätzung der Nachfrage nach dem konkreten Flächentyp.
Es gibt Kosten, die im Preis nicht sichtbar sind. Die Nebenkosten der Verwaltung sind bei Gewerbe in der Regel höher als bei Wohnungen und fallen an, unabhängig davon, ob die Fläche vermietet ist oder nicht.
Wer übernimmt die Arbeit?
Ein eingeladener Hypothekenmakler – ein unabhängiger Praktiker, kein Mitarbeiter unseres Unternehmens. Er vergleicht die Konditionen mehrerer Banken, bereitet die Unterlagen vor und führt die Verhandlungen: Bei Gewerbekrediten werden die Bedingungen individuell besprochen.
Wir wählen den Experten passend zum Objekttyp und zum Profil Ihres Unternehmens aus, stellen den Kontakt her und bleiben bis zum Ergebnis erreichbar.
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WatchHäufige Fragen
Kann ein Nichtansässiger eine Gewerbefinanzierung erhalten?
Bei einigen Banken ja, aber mit höherem Eigenkapital und bei einer begrenzten Zahl von Kreditgebern. Für Besitz und Vermietung von Gewerbeflächen ist keine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich.
Kann man den Bau eines Lagers finanzieren?
In Einzelfällen finanzieren Banken auch den Bau. Als Orientierung für den Einstieg: Ein Grundstück von 7 473 m² in Dubai Industrial City mit Genehmigung für Lager und Kühlräume wurde für 4 Millionen AED angeboten. Die Rendite in solchen Angeboten ist die Rechnung des Verkäufers; sie wird anhand der Mieten in der Zone und des Kostenvoranschlags geprüft.
Lässt sich ein Gewerbekredit umschulden?
Ja. Haben sich die Marktbedingungen geändert, kann der laufende Kredit bei einer anderen Bank zu einem besseren Zins abgelöst werden. Die Ersparnis wird den Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung und den Abschlusskosten gegenübergestellt.
Was ist der Bank wichtiger – Objekt oder Mieter?
Beides, doch die Qualität des Mieters und der Cashflow entscheiden oft über den Antrag. Wer ein Lager kauft, kauft im Grunde den Mieter, nicht die Mauern: Prüfen Sie, wie viele Jahre der Mietvertrag noch läuft und ob er eine Indexierung vorsieht.
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