Moskau oder Dubai bei gleichem Budget: was die Steuersysteme einen Eigentümer tatsächlich kosten

Ein Vergleich nach dem Motto „gleiches Budget – in welcher Stadt bekommt man mehr“ endet meist bei einer einzigen Zahl: wie viele Quadratmeter eine bestimmte Summe in dem jeweiligen Markt kauft. Für einen Eigentümer ist das nur die halbe Rechnung. Die andere Hälfte ist, was danach mit dem Geld geschieht – einmalige Kosten beim Kauf, laufende Kosten für das Halten der Immobilie und die Frage, welche Steuer gegebenenfalls auf Mieteinnahmen anfällt. Die beiden Systeme unten sind so unterschiedlich aufgebaut, dass die Gesamtkosten des Eigentums über mehrere Jahre den Vergleich stärker verschieben können als der Preis je Quadratmeter. Es folgt ein Rechenbeispiel mit offengelegten Annahmen, keine Anlage- oder Steuerberatung.

Gleiches Budget, unterschiedliche Wohnfläche

Nehmen wir ein beispielhaftes Budget von 180 000 USD – etwa 661 000 AED beim festen Wechselkurs des Dirham und etwa 15,3 Mio. RUB bei einem ungefähren Kurs vom September 2026 von rund 85 Rubel je Dollar. Dieser Wechselkurs ist eine Annahme für dieses Beispiel, keine Konstante.

In Dubai deckt dieses Budget derzeit ein durchschnittliches Studio in einer autarken Wohnanlage der Budgetklasse wie Dubai Silicon Oasis ab, wo Portaldaten den Durchschnittspreis eines Studios bei etwa 650 000–700 000 AED sehen. In Moskau kauft man bei einem durchschnittlichen Preis auf dem Zweitmarkt von rund 250 000–320 000 RUB je Quadratmeter außerhalb des Premiumzentrums für dieselben 15,3 Mio. RUB ein kompaktes Studio oder eine kleine Einzimmerwohnung mit etwa 50–55 m². Im Zentralen Verwaltungsbezirk, wo der Durchschnitt über 400 000 RUB je m² liegt, sind es eher 35–38 m².

Die Spanne innerhalb jeder Stadt – vom Budgetviertel bis zum Premiumzentrum – reicht bis zu einem Mehrfachen. Ein Vergleich ist daher nur belastbar, wenn er Viertelkategorie mit Viertelkategorie vergleicht, statt eine ganze Stadt mit einer anderen zu mitteln.

Einmalige Kosten beim Kauf

	Dubai	Moskau
Hauptgebühr bei der Übertragung	Gebühr des Dubai Land Department (DLD) – 4 % des Transaktionspreises	keine vergleichbare Steuer beim Kauf zwischen Privatpersonen
Verwaltungsgebühren	rund 580 AED (fertige Immobilie) plus rund 4 200 AED Gebühren des Trustee Office	staatliche Registrierungsgebühr von einigen tausend Rubel; eine notarielle Beurkundung ist nicht bei jeder Transaktionsart zwingend
Maklerprovision	üblicherweise etwa 2 %, seit 2025 nicht mehr über die Hypothek finanzierbar – wird bar bezahlt	verhandelbar, wird oft von einer Seite des Geschäfts getragen

Bei einem Studio für 661 000 AED erhöhen allein die DLD-Gebühr und die Gebühren des Trustee Office den Preis um rund 31 000 AED – etwa 8 500 USD –, noch vor der Maklerprovision. Was sich speziell für Käufer mit Hypothek geändert hat, steht in Dubai-Hypothekenkosten seit 2025: 4 % DLD-Gebühr und Maklerprovision in bar. In Moskau gibt es bei einem Zweitmarktgeschäft zwischen Privatpersonen keine einmalige Abgabe dieser Größenordnung – die Transaktionskosten sind dort um eine Größenordnung kleiner.

Jährliche Steuern beim Halten oder Vermieten der Immobilie

Hier kehrt sich der Vergleich um. Die VAE erheben weder eine persönliche Einkommensteuer noch eine laufende Grundsteuer im eigentlichen Sinn – stattdessen zahlt der Eigentümer jährlich Nebenkosten (Service Charge) an die Verwaltungsgesellschaft des Gebäudes, die sich nach der Wohnfläche richten. Marktübersichten für 2026 nennen für ein Standardgebäude ohne Luxusausstattung etwa 10–18 AED je Quadratfuß und Jahr, in Premiumtürmen mehr; die vollständige Aufschlüsselung dieser Struktur steht in Was ein Immobilieneigentümer in den VAE statt Einkommensteuer zahlt.

Moskau funktioniert umgekehrt: Es fällt jährlich eine Grundsteuer an, mit einem Basissatz von 0,1 % des Katasterwerts (der meist unter dem Marktwert liegt), dazu Einkommensteuer auf Mieteinnahmen. Russland hat ab 2025 eine progressive Einkommensteuerstaffel eingeführt: 13 % auf ein Jahreseinkommen bis 2,4 Mio. RUB, danach 15 %, 18 %, 20 % und 22 % auf den Teil oberhalb der jeweiligen Schwellen. Für Einnahmen aus der Vermietung einer einzigen Wohnung bedeutet das fast immer den Satz von 13 %, es sei denn, der Eigentümer hat weitere erhebliche Einkünfte, die die Gesamtsumme in eine höhere Stufe heben.

Wenn die Immobilie in einer Gesellschaft liegt

Für einen Investor, der die Vermietung als Geschäft und nicht als einmalige Vermietung betreibt, kommt eine weitere Ebene hinzu. Die Körperschaftsteuer in den VAE beträgt 0 % auf Gewinne bis 375 000 AED im Jahr und 9 % darüber; Unternehmen mit einem Umsatz unter 3 Mio. AED können die Small Business Relief nutzen, die die Regierung bis zum Ende des Steuerjahres 2029 verlängert hat. Der entsprechende Weg für einen Einzelunternehmer in Russland führt üblicherweise über das vereinfachte Steuersystem, das so anders aufgebaut ist, dass es sich nicht auf einen einzelnen vergleichbaren Prozentsatz gegenüber dem Körperschaftsteuersatz der VAE herunterbrechen lässt – dieser Vergleich hängt von der konkreten Rechtsform ab und verdient eine eigene Berechnung statt einer Zeile in einem allgemeinen Vergleich.

Ein Rechenbeispiel über fünf Jahre

Kostenposition	Dubai (Studio für 661 000 AED)	Moskau (Studio/1-Zimmer-Wohnung beim gleichen Budget)
Einmalige Kaufkosten	≈ 31 000 AED (DLD + Trustee) + ≈ 13 000 AED Maklerprovision	≈ einige tausend Rubel (Registrierungsgebühr); Notar optional
Jährliche Haltekosten	Service Charge ≈ 5 000–8 000 AED/Jahr je nach Größe und Viertel; keine Grundsteuer	Grundsteuer ≈ 0,1 % des Katasterwerts – typischerweise einige tausend Rubel im Jahr
Steuer auf Mieteinnahmen	0 %	13 % Einkommensteuer auf übliche Mieteinnahmen

Keine der beiden Städte gewinnt diesen Vergleich eindeutig – es hängt davon ab, was einem bestimmten Käufer wichtiger ist: in Dubai niedrige Kosten auf der Kaufseite und keine Steuer auf Mieteinnahmen, in Moskau deutlich geringere Transaktionsgebühren und ein vertrauteres Rechtsumfeld. Es ist ein struktureller Vergleich, keine Empfehlung; Aufenthaltsstatus, die Frage, ob der Kauf zur Eigennutzung oder zur Vermietung erfolgt, und die geplante Haltedauer verändern die Rechnung auf eine Weise, die ein allgemeiner Vergleich nicht abbilden kann.

Einen Blick auf das Budgetsegment des Dubaier Marktes, das in diesem Beispiel verwendet wurde, bietet das Profil von Dubai Silicon Oasis, derzeit eines der zugänglicheren Verhältnisse von Preis zu Fläche am Markt.