Moscou ou Dubaï, à budget égal : ce que coûtent réellement les systèmes fiscaux à un propriétaire

Une comparaison « à budget égal, quelle ville offre le plus » s’arrête généralement à un seul chiffre : combien de mètres carrés une somme donnée permet d’acheter sur chaque marché. Ce n’est que la moitié du calcul pour un propriétaire. L’autre moitié, c’est ce qui arrive à l’argent ensuite : les frais ponctuels à l’achat, les charges annuelles de détention et l’éventuelle imposition des revenus locatifs. Les deux systèmes ci-dessous sont construits si différemment que le coût total de possession sur plusieurs années peut modifier la comparaison davantage que le prix affiché au mètre carré. Ce qui suit est un exemple chiffré dont toutes les hypothèses sont explicites ; il ne constitue ni un conseil en investissement ni un conseil fiscal.

Même budget, surfaces différentes

Prenons un budget indicatif de 180 000 $, soit environ 661 000 AED au taux de change fixe du dirham, et environ 15,3 millions de RUB à un cours approximatif de septembre 2026 d’environ 85 roubles pour un dollar. Ce taux est une hypothèse pour cet exemple, pas une constante.

À Dubaï, ce budget couvre aujourd’hui un studio moyen dans une communauté autonome de gamme économique telle que Dubai Silicon Oasis, où les données des portails situent le prix moyen d’un studio autour de 650 000–700 000 AED. À Moscou, avec une moyenne d’environ 250 000–320 000 RUB le mètre carré sur le marché secondaire hors du centre prime, les mêmes 15,3 millions de RUB achètent un studio compact ou un petit deux-pièces d’environ 50–55 m². Dans le district administratif central, où la moyenne dépasse 400 000 RUB le m², le même budget achète plutôt 35–38 m².

L’écart au sein de chaque ville, entre quartier économique et centre prime, se chiffre en multiples ; une comparaison n’est donc valable que si elle met en regard des quartiers de même niveau, et non la moyenne d’une ville entière face à celle d’une autre.

Frais ponctuels à l’achat

	Dubaï	Moscou
Principal frais de transfert	Frais du Dubai Land Department (DLD) : 4 % du prix de la transaction	aucune taxe comparable sur un achat entre particuliers
Frais administratifs	environ 580 AED (bien prêt à habiter) plus environ 4 200 AED de frais de bureau de fiduciaire	droit d’enregistrement de quelques milliers de roubles ; l’acte notarié n’est pas obligatoire pour tous les types de transaction
Commission d’agence	en général environ 2 %, plus finançable par le crédit immobilier depuis 2025 : payée comptant	négociable, souvent prise en charge par l’une des parties

Sur un studio à 661 000 AED, les seuls frais DLD et de fiduciaire ajoutent environ 31 000 AED, soit près de 8 500 $, au prix, avant la commission de l’agent. Ce qui a changé spécifiquement pour les acheteurs à crédit est expliqué dans Coûts du crédit immobilier à Dubaï depuis 2025 : les 4 % de frais DLD et la commission d’agent payés comptant. Moscou n’a pas de frais ponctuels équivalents de cette ampleur pour une transaction entre particuliers sur le marché secondaire : les coûts de transaction y sont inférieurs d’un ordre de grandeur.

Impôts annuels pendant la détention ou la location

Ici, la comparaison s’inverse. Les Émirats ne prélèvent ni impôt sur le revenu des personnes physiques ni taxe foncière récurrente en tant que telle : le propriétaire paie à la place des charges de service annuelles à la société de gestion de l’immeuble, calculées selon la surface. Les enquêtes de marché pour 2026 les situent à environ 10–18 AED par pied carré et par an pour un immeuble standard non luxueux, davantage dans les tours haut de gamme ; voir ce que paie un propriétaire aux Émirats à la place de l’impôt sur le revenu pour le détail complet de cette structure.

Moscou fonctionne à l’inverse : une taxe foncière annuelle s’applique, au taux de base de 0,1 % de la valeur cadastrale (généralement inférieure à la valeur de marché), plus l’impôt sur le revenu des personnes physiques sur les loyers perçus. La Russie a introduit en 2025 un barème progressif de l’impôt sur le revenu : 13 % jusqu’à 2,4 millions de RUB de revenu annuel, puis 15 %, 18 %, 20 % et 22 % sur la part au-delà de seuils successifs. Pour les revenus de la location d’un seul appartement, cela signifie presque toujours la tranche à 13 %, sauf si le propriétaire a d’autres revenus importants qui font passer le total dans une tranche supérieure.

Si le bien est détenu par une société

Pour un investisseur qui traite la location comme une activité plutôt que comme une location ponctuelle, une couche supplémentaire s’applique. L’impôt sur les sociétés des Émirats est de 0 % sur les bénéfices jusqu’à 375 000 AED par an et de 9 % au-delà de ce seuil ; les entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur à 3 millions d’AED bénéficient du Small Business Relief, que le gouvernement a prolongé jusqu’à la fin de la période fiscale 2029. La voie équivalente pour un entrepreneur individuel en Russie passe généralement par son régime fiscal simplifié, structuré de façon assez différente pour qu’il ne se réduise pas à un pourcentage unique comparable au taux d’impôt sur les sociétés des Émirats : cette comparaison dépend de la structure juridique précise et mérite un calcul dédié plutôt qu’une ligne dans une comparaison générale.

Un exemple chiffré sur cinq ans

Poste de coût	Dubaï (studio à 661 000 AED)	Moscou (studio/2 pièces à budget égal)
Frais ponctuels d’achat	≈ 31 000 AED (DLD + fiduciaire) + ≈ 13 000 AED de commission d’agent	≈ quelques milliers de roubles (droit d’enregistrement) ; notaire facultatif
Coût annuel de détention	charges de service ≈ 5 000–8 000 AED/an selon la taille et le quartier ; pas de taxe foncière	taxe foncière ≈ 0,1 % de la valeur cadastrale : généralement quelques milliers de roubles par an
Impôt sur les loyers	0 %	13 % d’impôt sur le revenu sur des loyers typiques

Aucune des deux villes ne l’emporte nettement : tout dépend de ce qui compte le plus pour un acheteur donné, à savoir un faible coût à l’achat et l’absence d’impôt sur les loyers à Dubaï, ou des frais de transaction bien plus bas et un environnement juridique plus familier à Moscou. Il s’agit d’une comparaison structurelle, non d’une recommandation ; le statut de résident, le caractère personnel ou locatif de l’achat et la durée de détention prévue modifient tous le calcul d’une façon qu’une comparaison générale ne peut pas rendre.

Pour un aperçu du segment économique du marché de Dubaï utilisé dans cet exemple, consultez la fiche du quartier Dubai Silicon Oasis, l’un des meilleurs rapports prix/surface actuellement disponibles sur le marché.