Acquistare una rivendita a Dubai con un mutuo: la clausola dell'MOU che protegge il suo acconto del 10%

Una compravendita di rivendita a Dubai si apre con un Memorandum of Understanding, l'MOU, ovvero il Form F standard del DLD. Acquirente, venditore e rispettivi agenti lo firmano e da quel momento l'acquirente versa un deposito cauzionale, di solito il 10% del prezzo, custodito dall'agenzia del venditore fino alla registrazione dell'atto. Se si recede senza una ragione contrattuale, il deposito va al venditore. Su un appartamento da 1,5 milioni di dirham sono AED 150 000.

Perché chi ha un mutuo ha bisogno di una clausola in più

Un acquisto in contanti può saltare solo per colpa dell'acquirente. Uno con mutuo coinvolge un terzo, la banca, la cui decisione l'acquirente non controlla. La banca può rifiutare dopo la firma dell'MOU: il perito stima un valore inferiore al prezzo concordato, la situazione reddituale dell'acquirente cambia, un nuovo prestito porta l'indebitamento complessivo oltre il limite del 50% del reddito. Il Form F standard, da solo, non protegge da tutto questo: senza una clausola di finanziamento, il venditore può considerare il rifiuto della banca come un inadempimento dell'acquirente.

La soluzione è una riga nella sezione delle condizioni aggiuntive del Form F, più o meno così: «La presente operazione è subordinata all'ottenimento da parte dell'acquirente di un finanziamento ipotecario non inferiore a [importo]. In caso di rifiuto scritto della banca, il contratto si risolve e il deposito viene restituito integralmente all'acquirente.»

Cosa deve specificare la clausola

• Importo del prestito o quota di finanziamento. Non un generico «subordinato all'approvazione del mutuo», ma una cifra concreta, per esempio il 75% del prezzo. Altrimenti la banca può approvare un importo inferiore e nasce una disputa se questo valga come approvazione.
• Una scadenza. La data entro cui va ottenuta l'approvazione definitiva. Da tre a quattro settimane è un margine ragionevole.
• Che cosa conta come rifiuto. Una lettera della banca che declina o non può approvare il finanziamento. Un «la banca probabilmente non presterà» a voce non basta.
• Una perizia bassa. Indicare separatamente cosa accade se il perito della banca stima meno del prezzo concordato: l'acquirente può integrare in contanti, recedere senza penale o rinegoziare con il venditore.

La sequenza che mette al sicuro il deposito

1. Pre-approvazione prima di cercare casa: la banca indica subito importo e condizioni, così le aspettative sono corrette.
2. Scelta dell'immobile, firma dell'MOU con la clausola di finanziamento e il deposito del 10%.
3. Perizia della banca e approvazione definitiva.
4. NOC del costruttore, lettera di estinzione della banca del venditore se l'unità è ipotecata.
5. Registrazione presso il Trustee Office: la banca dell'acquirente trasferisce i fondi e viene emesso un nuovo title deed.

La pre-approvazione non garantisce il via libera finale, ma elimina il rischio maggiore: scoprire solo dopo la firma una discrepanza con i requisiti della banca. Su requisiti e liquidità iniziale, vedano le nostre analisi sull'idoneità al mutuo a Dubai e su quanto costa oltre al tasso.

Se le circostanze cambiano dopo l'MOU

Uno scenario frequente: l'acquirente perde il lavoro tra l'MOU e la domanda definitiva. Con una clausola di finanziamento e una lettera della banca il deposito torna indietro, anche se serve una trattativa con il venditore. Senza la clausola, tutto dipende dalla buona volontà del venditore. I venditori in genere accettano la clausola senza troppe resistenze: dà loro una scadenza definita e un chiaro motivo di uscita al posto di un'incertezza senza termine.

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