Costi del mutuo a Dubai dal 2025: il 4% del DLD e la commissione dell'agente vanno pagati in contanti
Dal 1° febbraio 2025 le banche degli Emirati non possono finanziare né il 4% di diritti al Dubai Land Department né la commissione dell'agente di circa il 2%. Su un appartamento da AED 2 mln sono circa AED 122 000 oltre all'acconto. Il budget in contanti completo e dove ridurlo.
Fino all'inizio del 2025 molti istituti degli Emirati permettevano agli acquirenti di includere nel mutuo i costi di transazione di un acquisto a Dubai: il 4% di diritto di trasferimento al Dubai Land Department e la commissione dell'agente di circa il 2%. L'acquirente versava l'acconto e le spese venivano ripartite su 20 o 25 anni. Tutto questo è finito il 1° febbraio 2025, quando una direttiva della Banca Centrale degli Emirati ha vietato alle banche di finanziare entrambe le voci. A settembre 2026 la regola vale ancora ed è la riga più spesso mancante nei fogli di calcolo degli acquirenti.
Cosa copre ora il prestito e cosa no
Il prestito copre ora il prezzo dell'immobile entro il rapporto prestito/valore consentito e nient'altro. Le voci seguenti vanno pagate con mezzi propri:
- il 4% di DLD sul prezzo d'acquisto;
- la commissione dell'agente: di solito il 2% su una rivendita, più il 5% di IVA sulla commissione;
- le spese del trustee office: AED 2 000 più IVA sotto AED 500 000, AED 4 000 più IVA sopra;
- la registrazione dell'ipoteca: lo 0,25% del prestito più una spesa amministrativa di circa AED 290;
- le spese bancarie: una commissione di istruttoria (fino all'1% del prestito nella maggior parte delle banche) e la perizia.
I limiti del rapporto prestito/valore non sono cambiati: per la prima casa di un espatriato fino a AED 5 mln, fino all'80%; oltre AED 5 mln, fino al 70%; meno per la seconda casa e le successive. Tutto ciò che un mutuo costa oltre al tasso d'interesse è elencato nella nostra analisi dei costi del mutuo.
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Esempio pratico: un appartamento in rivendita da AED 2 mln
| Voce (AED) | Prima di feb. 2025 | Oggi |
|---|---|---|
| Acconto del 20% | 400 000 | 400 000 |
| DLD, 4% | finanziato | 80 000 |
| Commissione agente 2% + IVA | finanziata | 42 000 |
| Registrazione ipoteca, 0,25% di AED 1,6 mln | 4 000 | 4 000 |
| Trustee, perizia, altre spese | ≈ 8 000 | ≈ 8 000 |
| Contanti necessari al completamento | ≈ 412 000 | ≈ 534 000 |
La differenza è di circa AED 122 000, cioè circa il 30% di contanti in più per entrare. Rispetto al prezzo, un acquisto con «acconto del 20%» richiede ora il 26–27% in contanti. Le cifre sono arrotondate; con una commissione di istruttoria dell'1%, si aggiungano altri AED 16 000.
Cosa cambia in pratica
Primo, il confronto tra rivendita e off-plan. Nei nuovi lanci di norma è il costruttore a pagare l'agente e molti costruttori assorbono periodicamente tutto o metà del 4% di DLD come incentivo di vendita. Per un acquirente che finanzia, quell'incentivo vale ora denaro vero, non poche centinaia di dirham al mese sulla rata.
Secondo, il programma per chi acquista la prima casa, lanciato dal Land Department con costruttori e banche, prevede un piano rateale senza interessi per il 4% di diritti: i dettagli sono nella nostra nota sul programma. Chi paga la commissione in quale tipo di operazione è spiegato in un approfondimento separato.
Terzo, la riserva. Un acquirente con esattamente il 20% poteva un tempo arrivare al completamento; oggi il budget va rifatto prima di scegliere un'unità, non dopo l'approvazione del mutuo.
Calcoli rata e acconto per un prezzo specifico nel nostro calcolatore del mutuo a Dubai, poi aggiunga il 6–7% di spese: è la liquidità che serve davvero al completamento.