Il mercato immobiliare di Dubai nel primo semestre 2025: un trimestre da record e AED 431 mld di transazioni
Dubai nel primo semestre 2025: 125 538 transazioni per circa AED 431 mld (+26% e +25%), secondo il DLD. Knight Frank ha contato un record di oltre 51 000 vendite di abitazioni nel Q2 e 94 000 per AED 268 mld nel semestre. Prezzi +13,7% annuo, ville +16% e 49% sopra il picco del 2014.
Il primo semestre 2025 è stato uno degli ultimi periodi del ciclo iniziato a fine 2020 in cui volumi e prezzi sono saliti insieme. A un anno di distanza, con il mercato in correzione, sono i numeri a cui i venditori si ancorano e quelli da cui si misura ogni «calo». Il Dubai Land Department (DLD) ha registrato 125 538 transazioni immobiliari per circa AED 431 miliardi tra gennaio e giugno 2025, in aumento del 26% per numero e del 25% per valore rispetto al primo semestre 2024.
I dati principali
| Indicatore | H1 2024 | H1 2025 |
|---|---|---|
| Transazioni immobiliari (DLD) | 99 947 | 125 538 (+26%) |
| Valore delle transazioni (DLD) | — | ≈AED 431 mld (+25%) |
| Valore degli investimenti (DLD) | AED 234 mld | AED 326 mld (+39%) |
| Investitori | — | 94 717 (+26%) |
| Investitori alla prima esperienza | — | 59 075 (+22%) |
| Vendite di abitazioni (Knight Frank) | — | oltre 94 000 per AED 268 mld (+41%) |
Che cosa è stato esattamente il record
Knight Frank ha contato oltre 51 000 vendite di abitazioni nel secondo trimestre 2025, il totale trimestrale più alto mai registrato. Conviene essere precisi, perché le cifre sono circolate mescolate: «72,8 mld di dollari» viene spesso presentato come il valore di quel trimestre. In realtà è la conversione in dollari dei AED 268 miliardi dell'intero semestre. Il trimestre è stato un record per numero di vendite, non un trimestre da 72,8 miliardi di dollari.
Circa il 70% delle vendite del secondo trimestre era off-plan. Nella fascia più alta il trimestre ha prodotto 143 vendite sopra i 10 milioni di dollari (80 appartamenti e 63 ville) per AED 9,5 miliardi.
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Prezzi vicino al massimo del ciclo
| Indicatore (Knight Frank, Q2 2025) | Valore |
|---|---|
| Media cittadina | AED 1 809 per sq ft |
| Variazione su 12 mesi | +13,7% |
| Variazione nel trimestre | +3,4% |
| Rispetto al picco del 2014 | 21,6% più alta |
| Ville | AED 2 172 per sq ft, +16% annuo, 49,3% sopra il 2014 |
| Prime (dieci comunità) | AED 3 850 per sq ft, +16% annuo |
Circola anche un dato di «ville +92% da maggio 2022»; non siamo riusciti a trovarlo nei rapporti di Knight Frank o ValuStrat per il periodo e lo abbiamo escluso. Ciò che i rapporti mostrano è quasi cinque anni di crescita ininterrotta da novembre 2020, con le ville a una distanza dal picco del 2014 quasi doppia rispetto al mercato nel suo complesso.
I primi segnali dell'inversione
La previsione di Knight Frank per l'intero 2025 era di circa l'8% per il mercato mainstream e il 5% per il prime, molto al di sotto del ritmo del 2023 e del 2024. E il volume di abitazioni lanciate off-plan implicava consegne record nel 2026–2028. Il mercato ha continuato a segnare record di volumi nella seconda metà dell'anno, il che non equivale a un'accelerazione dei prezzi.
A che punto siamo a settembre 2026
Dubai ha chiuso il 2025 a AED 917 miliardi (la nostra analisi del 2025) e ha segnato un record mensile a gennaio 2026. Poi l'attività si è raffreddata e i prezzi di vendita sono scesi di circa il 2,6% nel primo semestre 2026 (la correzione del primo semestre 2026). Il primo semestre 2025 diventa così un utile metro di paragone: un venditore che oggi chiede un prezzo del Q2 2025 chiede qualcosa di vicino al massimo del ciclo, non il mercato di oggi.
Per vedere dove si colloca un determinato immobile rispetto a quei massimi, lo si confronti con la nostra analisi del mercato di Dubai nell'estate 2026, che copre prezzi, transazioni e canoni.