Marché immobilier de Dubaï, bilan du premier semestre 2025 : un trimestre record et 431 milliards d'AED de transactions
Dubaï au S1 2025 : 125 538 transactions pour environ 431 milliards d'AED (+26 % et +25 %), selon le DLD. Knight Frank a compté un record de 51 000+ ventes de logements au T2 et 94 000 pour 268 milliards d'AED sur le semestre. Prix +13,7 % sur un an, villas +16 %, 49 % au-dessus du pic de 2014.
Le premier semestre 2025 fut l'une des dernières périodes du cycle ouvert fin 2020 où volumes et prix ont progressé ensemble. Un an plus tard, alors que le marché se corrige, ce sont les chiffres auxquels les vendeurs s'accrochent et ceux à partir desquels toute « baisse » se mesure. Le Dubai Land Department (DLD) a enregistré 125 538 transactions immobilières pour environ 431 milliards d'AED entre janvier et juin 2025, soit +26 % en nombre et +25 % en valeur par rapport au premier semestre 2024.
Les chiffres clés
| Indicateur | S1 2024 | S1 2025 |
|---|---|---|
| Transactions immobilières (DLD) | 99 947 | 125 538 (+26 %) |
| Valeur des transactions (DLD) | — | ≈ 431 milliards d'AED (+25 %) |
| Valeur des investissements (DLD) | 234 milliards d'AED | 326 milliards d'AED (+39 %) |
| Investisseurs | — | 94 717 (+26 %) |
| Primo-investisseurs | — | 59 075 (+22 %) |
| Ventes de logements (Knight Frank) | — | plus de 94 000 pour 268 milliards d'AED (+41 %) |
Quel était exactement le record
Knight Frank a compté plus de 51 000 ventes de logements au deuxième trimestre 2025, soit le plus haut total trimestriel jamais enregistré. Il faut être précis, car les chiffres ont été mélangés dans la circulation : « 72,8 milliards de dollars » est souvent présenté comme la valeur de ce trimestre. Il s'agit en réalité de la conversion en dollars des 268 milliards d'AED de tout le semestre. Le trimestre était un record par le nombre de ventes, pas un trimestre à 72,8 milliards de dollars.
Environ 70 % des ventes du deuxième trimestre étaient off-plan. En haut de gamme, le trimestre a produit 143 ventes à plus de 10 millions de dollars (80 appartements et 63 villas) pour 9,5 milliards d'AED.
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Des prix proches du sommet du cycle
| Indicateur (Knight Frank, T2 2025) | Valeur |
|---|---|
| Moyenne de la ville | 1 809 AED par pied carré |
| Variation sur 12 mois | +13,7 % |
| Variation sur le trimestre | +3,4 % |
| Par rapport au pic de 2014 | 21,6 % de plus |
| Villas | 2 172 AED par pied carré, +16 % par an, 49,3 % au-dessus de 2014 |
| Prime (dix communautés) | 3 850 AED par pied carré, +16 % par an |
Un chiffre de « villas +92 % depuis mai 2022 » circule aussi ; nous ne l'avons trouvé ni dans les rapports de Knight Frank ni dans ceux de ValuStrat pour la période, et nous l'avons écarté. Ce que les rapports montrent, c'est près de cinq ans de croissance ininterrompue depuis novembre 2020, les villas se situant presque deux fois plus au-dessus de leur pic de 2014 que l'ensemble du marché.
Premiers signes du retournement
La prévision de Knight Frank pour l'ensemble de 2025 était d'environ 8 % pour le marché courant et de 5 % pour le prime, très en deçà du rythme de 2023 et 2024. Et le volume de logements lancés off-plan annonçait des livraisons record en 2026-2028. Le marché a continué à battre des records de volume au second semestre, ce qui n'est pas la même chose qu'une accélération des prix.
Où en est-on en septembre 2026
Dubaï a clos 2025 à 917 milliards d'AED (notre bilan 2025) et a établi un record mensuel en janvier 2026. Puis l'activité s'est refroidie, et les prix de vente ont reculé d'environ 2,6 % sur le premier semestre 2026 (la correction du S1 2026). Le premier semestre 2025 devient ainsi un étalon utile : un vendeur qui demande aujourd'hui un prix du T2 2025 demande un prix proche du sommet du cycle, pas celui du marché actuel.
Pour situer un bien précis par rapport à ces sommets, comparez-le à notre analyse du marché de Dubaï à l'été 2026, qui couvre les prix, les transactions et les loyers.