Coût d’un crédit immobilier à Dubaï depuis 2025 : les frais DLD de 4 % et la commission d’agent se paient comptant
Depuis le 1er février 2025, les banques des Émirats ne peuvent plus financer les frais DLD de 4 % ni la commission d’agent d’environ 2 %. Pour un appartement à AED 2 m, cela fait environ AED 122 000 en plus de l’apport. Le budget comptant complet et les pistes pour le réduire.
Jusqu’au début de 2025, de nombreux prêteurs des Émirats permettaient d’intégrer au crédit les frais de transaction d’un achat à Dubaï : les frais de transfert de 4 % du Dubai Land Department et la commission de l’agent, d’environ 2 %. L’acheteur versait l’apport et les frais étaient étalés sur 20 ou 25 ans. Cela a pris fin le 1er février 2025, lorsqu’une directive de la Banque centrale des Émirats a interdit aux banques de financer l’un ou l’autre poste. En septembre 2026, la règle est toujours en vigueur, et c’est la ligne le plus souvent absente des tableaux des acheteurs.
Ce que le prêt couvre désormais, et ce qu’il ne couvre pas
Le prêt couvre désormais le prix du bien dans la limite du ratio prêt/valeur autorisé, et rien d’autre. Les éléments suivants doivent être payés sur fonds propres :
- les frais DLD de 4 % sur le prix d’achat ;
- la commission d’agent : généralement 2 % sur une revente, plus 5 % de TVA sur la commission ;
- les frais du trustee office : AED 2 000 plus TVA en dessous de AED 500 000, AED 4 000 plus TVA au-dessus ;
- l’enregistrement de l’hypothèque : 0,25 % du prêt plus des frais administratifs d’environ AED 290 ;
- les frais bancaires : des frais de dossier (jusqu’à 1 % du prêt dans la plupart des banques) et l’expertise.
Les plafonds de prêt/valeur eux-mêmes ne changent pas : pour la première résidence d’un expatrié jusqu’à AED 5 m, jusqu’à 80 % ; au-delà de AED 5 m, jusqu’à 70 % ; moins pour les deuxième biens et suivants. Tout ce qu’un crédit coûte en plus du taux d’intérêt est détaillé dans notre analyse des coûts du crédit.
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Exemple chiffré : un appartement en revente à AED 2 m
| Poste (AED) | Avant févr. 2025 | Aujourd’hui |
|---|---|---|
| Apport de 20 % | 400 000 | 400 000 |
| Frais DLD, 4 % | financés | 80 000 |
| Commission d’agent 2 % + TVA | financée | 42 000 |
| Enregistrement de l’hypothèque, 0,25 % de AED 1,6 m | 4 000 | 4 000 |
| Trustee, expertise, autres frais | ≈ 8 000 | ≈ 8 000 |
| Comptant nécessaire à la signature finale | ≈ 412 000 | ≈ 534 000 |
L’écart est d’environ AED 122 000, soit à peu près 30 % de liquidités en plus pour franchir la porte. Rapporté au prix, un achat avec « apport de 20 % » exige désormais 26 à 27 % en numéraire. Les chiffres sont arrondis ; avec 1 % de frais de dossier, ajoutez encore AED 16 000.
Ce que cela change en pratique
D’abord, la comparaison entre revente et off-plan. Sur les nouveaux lancements, le promoteur paie normalement l’agent, et de nombreux promoteurs prennent périodiquement en charge la totalité ou la moitié des 4 % de frais DLD comme incitation commerciale. Pour un acheteur qui emprunte, cet avantage vaut désormais de l’argent comptant réel, et non quelques centaines de dirhams par mois sur la mensualité.
Ensuite, le programme pour primo-accédants lancé par le Land Department avec des promoteurs et des banques comprend un échelonnement sans intérêts des 4 % de frais, détails dans notre note sur le programme. Qui paie la commission dans quel type de transaction est traité dans un article distinct.
Enfin, la réserve. Un acheteur disposant d’exactement 20 % pouvait autrefois arriver jusqu’à la signature ; désormais, le budget doit être recalculé avant de choisir un bien, et non après l’accord de crédit.
Calculez la mensualité et l’apport pour un prix donné dans notre calculateur de crédit immobilier à Dubaï, puis ajoutez 6 à 7 % de frais : c’est le comptant dont vous avez réellement besoin à la signature finale.