Comprare casa negli Emirati con le criptovalute: come funziona davvero nel 2026

Comprare un appartamento a Dubai con le criptovalute è passato da novità a routine, con una precisazione da capire subito: le cripto non hanno corso legale negli Emirati e nessun registro fondiario annota la proprietà «in bitcoin». Il prezzo, le commissioni e l'iscrizione del titolo sono sempre in dirham. Le monete vengono convertite prima o al momento del regolamento, da un intermediario autorizzato.

Che cosa è cambiato nel 2024–2026?

• IVA. La Cabinet Decision n. 100 del 2024, in vigore dal 15 novembre 2024, ha esentato dall'IVA il trasferimento e la conversione di asset virtuali, con effetto retroattivo dal 1° gennaio 2018. La conversione di cripto in dirham non è soggetta all'imposta del 5%.
• DLD e Crypto.com. A luglio 2025 il Dubai Land Department ha firmato un accordo con Crypto.com su un ambiente di investimento digitale per il settore immobiliare — verifica degli investitori, custodia, regolamento e tokenizzazione. Infrastruttura, non «pagare il DLD in bitcoin».
• RAK Properties e Hubpay. Da settembre 2025 il costruttore di Ras Al Khaimah accetta bitcoin, ether e USDT tramite Hubpay, regolamentata dall'ADGM; le cripto vengono convertite e arrivano sul conto del costruttore in dirham.
• Tariffe governative. Il Department of Finance di Dubai e Crypto.com hanno concordato di accettare cripto per i servizi governativi, convertite in dirham prima di arrivare sui conti pubblici.

Le rassegne di settore indicano diversi grandi costruttori di Dubai, tra cui Damac, Emaar, Nakheel ed Ellington, tra quelli che accettano cripto tramite intermediari; le condizioni variano da progetto a progetto.

Come si svolge un'operazione?

1. Verifiche KYC e sull'origine dei fondi presso un fornitore autorizzato (a Dubai sotto la vigilanza del VARA).
2. Conversione in dirham a un tasso concordato.
3. I dirham vanno al costruttore o al venditore — per l'off-plan, solo sul conto escrow del progetto.
4. Registrazione presso il DLD in dirham; la tassa di trasferimento del 4% è calcolata sul prezzo in dirham.

Gli intermediari devono segnalare alla Financial Intelligence Unit ogni operazione freehold regolata in tutto o in parte in asset virtuali, come già per i pagamenti in contanti da 55 000 AED. È trasparenza, non un divieto.

Che cosa verificare?

• Tasso e commissione di conversione — l'1–2% su un'operazione da un milione di dirham sono decine di migliaia.
• Chi converte — solo un fornitore autorizzato; «invia USDT direttamente al nostro wallet» è un motivo per fermarsi.
• Escrow — il denaro dell'off-plan deve arrivare sul conto escrow del progetto; vedi Cash discounts and escrow accounts.
• Storico del wallet — banche e registri lo chiederanno; lo raccolga in anticipo.

I progetti del costruttore che accetta cripto tramite Hubpay sono nella pagina RAK Properties; per l'uso quotidiano delle cripto negli Emirati vedi Crypto goes mainstream in the UAE.