Zakup nieruchomości w ZEA za kryptowaluty: jak to naprawdę działa w 2026 roku

Zakup mieszkania w Dubaju za kryptowaluty przeszedł z etapu nowinki do rutyny, z jednym zastrzeżeniem, które warto zrozumieć na początku: krypto nie jest w ZEA prawnym środkiem płatniczym, a żaden rejestr gruntów nie odnotowuje własności „w bitcoinach”. Cena, opłaty i wpis tytułu własności są zawsze w dirhamach. Monety są przewalutowywane przed rozliczeniem lub w jego trakcie przez licencjonowanego pośrednika.

Co zmieniło się w latach 2024–2026

• VAT. Uchwała Gabinetu nr 100 z 2024 roku, obowiązująca od 15 listopada 2024, zwolniła z VAT transfer i wymianę aktywów wirtualnych, z mocą wsteczną od 1 stycznia 2018. Wymiana krypto na dirhamy nie podlega 5% podatkowi.
• DLD i Crypto.com. W lipcu 2025 roku Dubai Land Department podpisał z Crypto.com umowę dotyczącą cyfrowego środowiska inwestycyjnego dla nieruchomości — weryfikacji inwestorów, przechowywania, rozliczeń i tokenizacji. To infrastruktura, a nie „płacenie DLD w bitcoinach”.
• RAK Properties i Hubpay. Od września 2025 roku deweloper z Ras Al Khaimah przyjmuje bitcoina, ether i USDT przez regulowany przez ADGM Hubpay; krypto jest przewalutowywane i trafia na rachunek dewelopera w dirhamach.
• Opłaty rządowe. Departament Finansów Dubaju i Crypto.com uzgodniły przyjmowanie krypto za usługi rządowe, z przewalutowaniem na dirhamy, zanim środki trafią na rachunki rządowe.

Branżowe zestawienia wymieniają kilku dużych deweloperów z Dubaju, w tym Damac, Emaar, Nakheel i Ellington, jako przyjmujących krypto przez pośredników; warunki różnią się w zależności od projektu.

Jak przebiega transakcja

1. KYC i weryfikacja źródła środków u licencjonowanego dostawcy (w Dubaju pod nadzorem VARA).
2. Przewalutowanie na dirhamy po uzgodnionym kursie.
3. Dirhamy trafiają do dewelopera lub sprzedającego — w przypadku off-plan wyłącznie na rachunek escrow projektu.
4. Rejestracja w DLD w dirhamach; opłata transferowa 4% jest liczona od ceny w dirhamach.

Brokerzy muszą zgłaszać do Financial Intelligence Unit każdą transakcję freehold rozliczoną w całości lub w części w aktywach wirtualnych, tak jak płatności gotówkowe od 55 000 AED. To przejrzystość, a nie zakaz.

Co sprawdzić

• Kurs i prowizja za przewalutowanie — 1–2% przy transakcji na milion dirhamów to dziesiątki tysięcy.
• Kto przewalutowuje — wyłącznie licencjonowany dostawca; „wyślij USDT prosto na nasz portfel” to powód, by przerwać.
• Escrow — pieniądze za off-plan muszą trafić na rachunek escrow projektu; zob. Cash discounts and escrow accounts.
• Historia portfela — banki i rejestratorzy o nią zapytają; warto zebrać ją wcześniej.

Projekty dewelopera przyjmującego krypto przez Hubpay znajdą Państwo na stronie RAK Properties, a o codziennym użyciu krypto w Emiratach w tekście Crypto goes mainstream in the UAE.