Immobilier à Madrid : prix au m², loyers et quartiers où habiter

Madrid est difficile à imaginer vide. Les tables des cafés sont posées directement sur le trottoir, les terrasses sont prises dès le milieu de la matinée, et le dimanche les rues autour d'El Rastro — le grand marché en plein air — bougent comme une seule foule, des étals au bar puis des bars aux étals. Ici, on ne fait pas tant ses courses qu'on se croise en chemin.

La ville s'élève sur le plateau central, à environ 660 mètres d'altitude, et on le ressent chaque jour : air sec, lumière franche et limpide, soirées qui fraîchissent vite. Les étés sont chauds et les hivers peuvent être franchement froids, mais les Madrilènes sortent en extérieur presque en toute saison.

Madrid intra-muros compte environ 3,5 millions d'habitants, près de 7 millions avec sa banlieue. Même à cette taille, de nombreux quartiers gardent une échelle humaine. Le rythme s'installe en quelques jours : on sort un instant, on s'attarde devant un café, on échange quelques mots avec le barman. Cinq minutes de marche s'étirent facilement en une demi-heure — la boulangerie, le kiosque à journaux, encore une tasse.

Les quartiers de Madrid : chacun son caractère

Choisir Madrid, c'est d'abord choisir un barrio — et ils diffèrent bien plus que la carte ne le laisse penser.

Salamanca est le plus soigné : larges avenues, façades impeccables, boutiques haut de gamme et un sentiment d'aisance qui n'éprouve pas le besoin de s'afficher.

Chamberí est plus calme et plus familier : des familles, des librairies, des cafés, une vie quotidienne sans hâte.

Malasaña est jeune et bruyant, avec sa vie nocturne et une multitude de petites boutiques.

Chueca est un quartier central animé, à l'esprit ouvert et sociable.

Lavapiés est mélangé et multinational — on y entend plusieurs langues dans une seule rue.

Près du Retiro, la vie ralentit ; du côté de Madrid Río, il y a plus d'espace et les promenades s'allongent. Des versions très différentes de la vie urbaine se tiennent à une rue l'une de l'autre : le choix ne porte donc pas sur la ville elle-même, mais sur votre version de celle-ci.

Le Retiro : le parc où vit la ville

El Retiro s'étend à l'est du centre ancien et suit son propre emploi du temps. À l'aube, coureurs et promeneurs de chiens. Vers midi, retraités avec leurs chaises pliantes, barques sur le lac, lecteurs sous les arbres.

À côté du parc se trouvent le Paseo del Prado et le Buen Retiro, inscrits ensemble au patrimoine mondial de l'UNESCO sous le nom de Paysage de la Lumière. Musées, boulevards et jardins s'y fondent en un seul espace où la culture fait partie de la promenade ordinaire.

L'amour de la rue se voit aussi dans les fêtes. En mai, Madrid honore son saint patron, San Isidro, avec des pèlerinages, des repas en famille et des festivités de rue. Des gens en costumes de chulapo et de chulapa envahissent les rues, et les vieilles coutumes trouvent leur place dans une capitale moderne.

Le tourisme en chiffres

D'après les chiffres cités par le magazine, les touristes étrangers dépensent environ 21,1 milliards de dollars à Madrid. La ville accueille quelque 11,2 millions de visiteurs et environ 23,8 millions de nuitées, dont près des deux tiers par des étrangers.

Le premier marché étranger est celui des États-Unis, suivi de l'Italie, de la France et du Royaume-Uni. Le touriste moyen dépense environ 372 dollars par jour.

Combien coûte un logement à Madrid ?

Le prix moyen du logement est estimé à environ 6 900 USD le m², avec un loyer d'environ 27 USD le m² par mois. Un appartement de 70 m² revient donc à environ 485 000 USD avant frais de transaction.

En multipliant ces mêmes moyennes, cet appartement se loue environ 1 890 USD par mois, soit un rendement brut d'environ 4,7 % par an — avant impôts, entretien et périodes de vacance. C'est notre calcul sur des chiffres moyens, et non l'évaluation d'un bien précis.

Madrid n'est pas une porte d'entrée bon marché. Les acheteurs paient ici la qualité d'une journée ordinaire : pouvoir marcher, le métro, les parcs, des immeubles bien construits, le calme. Les auteurs résument la logique d'investissement en une règle simple : l'appartement le plus sûr est celui dans lequel l'investisseur emménagerait volontiers lui-même.

Ce qu'un non-résident doit savoir pour acheter en Espagne — le NIE, l'impôt sur les revenus locatifs et la golden visa supprimée — figure sur notre page Espagne. Et la différence entre le marché de Dubaï et l'histoire espagnole de 2008 est traitée dans pourquoi Dubaï ne s'effondrera pas comme l'Espagne en 2008.