Marché immobilier d'Abou Dabi 2023–2024 : 87 milliards AED, puis 96 milliards AED, Saadiyat en tête

Pendant des années, Abou Dabi a été le voisin discret : moins de transactions, moins d'acheteurs étrangers et bien moins de données publiées qu'à Dubaï. 2023 et 2024 ont changé cela — moins bruyamment qu'à Dubaï, mais plus vite en pourcentage. Ce bilan rassemble les résultats officiels sur deux ans de l'Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) et les indices de prix de ValuStrat, et s'achève sur ce qui est arrivé au marché de la capitale en septembre 2026.

Deux ans en un tableau

Indicateur (ADREC)	2023	2024
Toutes transactions, nombre	22 751 (+19,5 %)	28 249 (+24,2 %)
Toutes transactions, valeur	87,1 milliards AED (+12,2 %)	96,2 milliards AED (+10,5 %)
Ventes, nombre	15 653 (+73,7 %)	16 735
Ventes, valeur	61 milliards AED (+159,5 %)	58,5 milliards AED
Prêts hypothécaires	—	11 514 pour 37,7 milliards AED
Investissements directs étrangers	—	7,86 milliards AED (+125 %)

Le grand bond a eu lieu en 2023, quand la valeur des ventes a été multipliée par 2,6 et leur nombre a augmenté de près des trois quarts. Les nouveaux investisseurs résidents ont progressé de 71 % à 9 448 et les investisseurs non résidents de 175 % à 1 098. En 2024, le nombre de ventes a continué de croître alors que leur valeur a légèrement fléchi, ramenant la vente moyenne d'environ 3,9 millions AED à 3,5 millions AED. C'est de l'arithmétique, pas un ralentissement : le marché s'est élargi par des transactions plus abordables.

Deux chiffres qui circulent pour ces années — « transactions +77,8 % » et « investissements étrangers +225 % » — ne figurent pas dans les résultats officiels de l'ADREC, qui indiquent +73,7 % pour le nombre de ventes en 2023 et +125 % pour les investissements directs étrangers en 2024. Nous retenons les chiffres officiels.

Qui achetait

Les investissements directs étrangers de 2024 sont venus de 2 302 investisseurs de 105 pays, menés par les États-Unis, la Grande-Bretagne, le Kazakhstan, la Russie, la France et la Chine. Abou Dabi avait cessé d'être un marché pour les locaux et les expatriés du secteur public. Sur l'année, 38 nouveaux projets sur plan ont été lancés et 12 grands projets achevés.

Les prix : les villas, et Saadiyat surtout

La hausse des prix dans la capitale a été nettement plus calme qu'à Dubaï, et c'est tout l'intérêt de la différence.

Indicateur (ValuStrat)	Variation annuelle
Villas, T4 2024	+8,9 %
Appartements, T4 2024	+3,5 %
Villas de Saadiyat, T3 2024	+19,9 %
Villas d'Al Raha, T3 2024	+7,5 %
Appartements de Saadiyat, T3 2024	+4,5 %
Loyers des appartements, T4 2024	+9 %
Loyers des villas, T4 2024	+6,7 %

Les villas de Saadiyat Island ont mené avec près de 20 % contre environ 8 % pour l'ensemble des villas ; le « Saadiyat +30 % » parfois cité ne figure dans aucun rapport de ValuStrat. Les rendements locatifs bruts moyens se sont maintenus à environ 7,5 % (appartements 7,9 %, villas 6,5 %). À la fin de 2024, note ValuStrat, la demande de logements prêts avait augmenté de 56 % à mesure que les locataires devenaient propriétaires.

Où en sont les choses en septembre 2026

La capitale a accéléré après 2024. L'ADREC a clos 2025 sur un record de 142 milliards AED pour 42 814 transactions, dont 99,4 milliards AED de ventes, et le seul premier semestre 2026 a apporté 117 milliards AED, plus du double de l'année précédente (notre analyse du premier semestre 2026). Le basculement vers les logements prêts que ValuStrat avait repéré fin 2024 est devenu la ligne principale du marché.

Si vous hésitez entre la capitale et Dubaï, commencez par Abou Dabi ou Dubaï : où acheter et notre page Saadiyat Island, qui liste les projets et prix actuels.