Come verificare il prezzo di un appartamento a Dubai nel registro del DLD: Dubai REST e DXB Interact

Nella maggior parte dei mercati non c'è modo di sapere per quanto siano state vendute le unità di un determinato edificio: sono visibili solo i prezzi richiesti. A Dubai è il contrario: il Dubai Land Department (DLD) pubblica apertamente i dati delle transazioni registrate, e qualsiasi acquirente può confrontare il prezzo richiesto da un venditore con quanto hanno effettivamente pagato negli ultimi anni i vicini dello stesso edificio.

Due fonti ufficiali

• Dubai REST: l'app del DLD. La sua sezione sulla cronologia delle transazioni o sul passaporto dell'immobile mostra lo storico delle transazioni di un edificio, compresi prezzo, superficie e data di registrazione. È disponibile in arabo e inglese, con alcuni servizi accessibili solo tramite UAE Pass.
• DXB Interact: una piattaforma costruita sugli stessi dati del DLD, con un'interfaccia più pratica: una mappa per zona ed edificio, un filtro tra transazioni in contanti e con mutuo e l'andamento trimestrale del prezzo al piede quadrato. I dati si aggiornano man mano che arrivano nuove registrazioni nel registro del DLD.

Entrambi gli strumenti mostrano gli stessi dati di base: numero e prezzo delle transazioni registrate, data e, in molti casi, se l'operazione era in contanti o con mutuo. La differenza tra i due è la comodità dell'interfaccia, non la completezza dei dati: entrambi attingono alla stessa fonte.

Cosa verificare prima di accettare il prezzo del venditore

1. Se in questo edificio ci siano state transazioni nell'ultimo anno. Gli edifici nuovi e poco liquidi possono averne poche o nessuna: usate come riferimento le torri vicine dello stesso costruttore e complesso.
2. Il prezzo al piede quadrato, non il totale. Le unità dello stesso edificio differiscono per piano, vista e planimetria: confrontate il prezzo unitario, non la cifra complessiva.
3. Quanto sono recenti le transazioni. Un prezzo di tre anni fa non è un riferimento in un mercato che si muove in fretta: contano gli ultimi tre-sei mesi.
4. Il tipo di operazione. Le transazioni con mutuo si registrano talvolta a un prezzo legato all'importo approvato dalla banca anziché al valore di mercato libero: da tenere presente nei confronti.

Dove il registro non sostituisce la perizia della banca

Il registro mostra ciò che è già accaduto, non quanto la banca valuterà oggi questa specifica unità: il perito della banca visita l'immobile, ne verifica le condizioni e la vista, e può collocarsi sopra o sotto la mediana dell'edificio in entrambe le direzioni. Il registro è uno strumento di negoziazione e di verifica rispetto al prezzo richiesto dal venditore, non un sostituto della perizia bancaria che un mutuo richiede.

Un'abitudine utile: confrontare il registro con le stime di alcuni broker diversi sulla stessa unità. Se uno indica una cifra molto superiore alle transazioni registrate nell'edificio, è un motivo per chiedere su che cosa si basi.

Per capire come si rapportano tra loro i tre diversi prezzi di uno stesso appartamento, vedete prezzo richiesto, prezzo di transazione e valutazione bancaria. E per distinguere un prezzo basso legittimo da uno schema di frode, vedete la nostra guida alle frodi immobiliari negli Emirati.