Où un étranger peut posséder un terrain : propriété ou bail de longue durée

Dans la plupart des pays, le droit d'un étranger sur un bâtiment et son droit sur le terrain qui le porte sont deux questions distinctes. Le mot employé au contrat détermine ce que vous détenez réellement, et c'est la première chose à établir dans toute juridiction que l'on ne connaît pas.

Les quatre régimes courants

• Pleine propriété sans limite de durée. Le terrain et le bâtiment vous appartiennent indéfiniment. Possible pour les étrangers dans des zones désignées des Émirats, en général en Géorgie et en Turquie, dans la plupart de l'UE et dans plusieurs autres pays.
• Propriété du bâtiment, bail du terrain. Courant en Asie. Ce que vous détenez est un droit qui prend fin, et sa valeur baisse à mesure que la durée s'écoule.
• Un droit d'usage de longue durée. Quatre-vingt-dix-neuf ans est la durée habituelle, cessible, hypothécable et finie. La seconde catégorie du Qatar fonctionne ainsi, de même que des dispositifs sur plusieurs marchés africains et asiatiques.
• Propriété via une société locale, lorsque les particuliers sont restreints mais pas les personnes morales nationales. La règle du Monténégro sur les terrains au-delà d'une certaine taille, la structure indonésienne et la pratique thaïlandaise sous diverses formes.

Les questions qui comptent

• Combien d'années restent — et non combien la durée en comptait à l'origine.
• Le renouvellement est-il un droit ou une faveur ? « Renouvelable » dans une brochure et « renouvelable au gré du titulaire selon des conditions énoncées » dans un contrat sont deux documents différents.
• Ce qu'il advient à l'expiration du bâtiment que vous avez payé.
• Peut-il être vendu, hypothéqué et transmis par héritage, et tout cela est-il soumis à autorisation ?
• Le prix reflète-t-il la différence ? Un droit limité payé comme un droit perpétuel est le surpaiement le plus fréquent dans l'immobilier transfrontalier, et il reste invisible jusqu'à la sortie.

Des catégories fermées presque partout

Les terres agricoles, les forêts, les terrains en zone frontalière et près d'installations militaires sont interdits aux étrangers dans un grand nombre de pays, y compris plusieurs qui sont par ailleurs totalement ouverts. C'est la catégorie de la parcelle, et non ce qui y est actuellement construit, qui décide.

La consigne

Demandez, dans chaque juridiction et avant le prix : qu'est-ce qui est exactement transféré, pour combien de temps, et que montrera le registre à mon nom. Obtenez la réponse par écrit de votre propre avocat. Sur les marchés où la réponse est un bail long ou une société, ce n'est pas une raison de renoncer : c'est une raison de le valoriser pour ce qu'il est.