Gdzie cudzoziemiec może posiadać ziemię: własność a długa dzierżawa

W większości świata prawo cudzoziemca do budynku i jego prawo do gruntu pod nim to dwa odrębne zagadnienia. Słowo użyte w umowie decyduje o tym, co faktycznie się posiada, i to właśnie należy ustalić w pierwszej kolejności w każdej nieznanej jurysdykcji.

Cztery najczęstsze konstrukcje

• Pełna własność bez terminu. Grunt i budynek należą do Państwa bezterminowo. Dostępna dla cudzoziemców w wyznaczonych strefach w Emiratach, co do zasady w Gruzji i Turcji, w większości krajów UE i w wielu innych.
• Własność budynku, dzierżawa gruntu. Częsta w Azji. Posiadane prawo wygasa, a jego wartość spada wraz ze skracaniem się okresu.
• Długoterminowe prawo użytkowania. Zwykle dziewięćdziesiąt dziewięć lat, z możliwością obrotu i obciążenia hipoteką, ale skończone. Tak działa druga kategoria w Katarze, podobnie jak rozwiązania na kilku rynkach afrykańskich i azjatyckich.
• Własność przez lokalną spółkę, gdy osoby fizyczne są ograniczone, a krajowe podmioty prawne nie. Przykładem są zasady Czarnogóry dla gruntów powyżej określonej wielkości, konstrukcja indonezyjska oraz praktyka tajska w różnych odmianach.

Pytania, które mają znaczenie

• Ile lat zostało — a nie ile wynosił okres w chwili nadania.
• Czy odnowienie jest prawem, czy uznaniem? „Z możliwością odnowienia” w broszurze i „odnawiane według uznania posiadacza na określonych warunkach” w umowie to dwa różne dokumenty.
• Co dzieje się z budynkiem, za który Państwo zapłacili, po wygaśnięciu prawa.
• Czy można go sprzedać, obciążyć hipoteką i odziedziczyć, i czy cokolwiek z tego wymaga zgody.
• Czy cena odzwierciedla tę różnicę? Prawo skończone wycenione jak wieczyste to najczęstsze przepłacenie w transgranicznych transakcjach na nieruchomościach, niewidoczne aż do wyjścia z inwestycji.

Kategorie zamknięte niemal wszędzie

Grunty rolne, lasy, tereny w strefach przygranicznych i w pobliżu obiektów wojskowych są w wielu krajach zamknięte dla cudzoziemców, także w kilku skądinąd zupełnie otwartych. Decyduje kategoria działki — a nie to, co aktualnie na niej stoi.

Zalecenie

Należy pytać, w każdej jurysdykcji i przed ceną: co dokładnie jest przenoszone, na jak długo i co rejestr wykaże na Państwa nazwisko. Odpowiedź warto uzyskać na piśmie od własnego prawnika. Na rynkach, gdzie odpowiedzią jest długa dzierżawa lub spółka, nie jest to powód do rezygnacji — to powód, by wycenić to jako to, czym jest.