Mettre son appartement en location à Dubaï

Longue durée ou courte durée : que choisir ?

Le format se choisit selon l’emplacement : en bord de mer, à Downtown et près des sites touristiques, la location à la nuitée est plus performante ; dans les quartiers familiaux et résidentiels, c’est le bail annuel. Comparez le revenu net sur douze mois, pas le tarif de février.

Que reste-t-il au propriétaire sur les loyers ?

Le rendement brut à Dubaï est généralement de 5–8 % par an, le net est inférieur de 1,5–2,5 points. L’écart est absorbé par les service charges, les honoraires de recherche de locataire, la gestion, la vacance entre deux locataires et les réparations.

La principale déduction est la service charge : elle se calcule au pied carré par an, est due même pour un appartement vide et varie du simple au double entre deux immeubles d’un même quartier. Elle augmente 7–10 ans après la livraison de l’immeuble.

Un mois de vacance, c’est 8 % de revenu annuel en moins, et il dégrade le calcul bien plus que n’importe quels frais.

Comment fonctionne le bail annuel : chèques, dépôt, Ejari

Le bail est conclu pour un an et payé par chèques à l’avance : 1, 2, 4, parfois 6 ou 12 chèques. Le nombre de chèques se négocie : l’écart de loyer entre un chèque et douze atteint 8–12 % du montant annuel.

Le dépôt de garantie est en général de 5 % du loyer annuel pour un logement vide et de 10 % pour un logement meublé. L’état des lieux se consigne dans un inventaire accompagné de photos datées : les litiges sur le dépôt sont gagnés par celui qui les détient.

L’enregistrement dans Ejari est obligatoire. Sans lui, le locataire ne peut ni raccorder DEWA ni obtenir de visa pour sa famille, et le propriétaire ne peut pas s’appuyer sur le bail devant le Rental Disputes Centre (RDC).

Que faut-il pour louer un appartement à la nuitée ?

Deux autorisations sont nécessaires : le permis de holiday home du Department of Economy and Tourism (DTCM) et l’accord de l’immeuble lui-même, car toutes les tours n’admettent pas la location à la nuitée. Les deux points se vérifient par écrit.

Ce format se justifie là où la demande est courte par nature : le littoral, Dubai Marina, JBR, Downtown. Dubaï fonctionne bien d’octobre à avril et moins bien en été, si bien que le résultat annuel se rapproche de celui d’une location longue plus qu’on ne le croit à la vue des mois d’hiver.

Pourquoi mon appartement à Dubaï ne se loue-t-il pas ?

Presque toujours, la cause est du côté du propriétaire : un prix hors marché, des photos faibles, un agent passif ou un format inadapté à l’emplacement. Si, au bout d’une à deux semaines, il n’y a ni demandes ni visites, le loyer est trop élevé.

Le repère, ce sont les baux conclus dans votre immeuble. Un appartement liquide trouve un locataire en quelques semaines ; une vacance de plus d’un mois et demi à deux mois est le signal de changer le prix, la présentation ou le canal.

De combien peut-on augmenter le loyer au renouvellement ?

Le barème du Land Department, en vigueur depuis 2013, encadre la hausse. Jusqu’à 10 % sous le marché : aucune hausse ; écart de 11–20 % : jusqu’à 5 %, 21–30 % : 10 %, 31–40 % : 15 %, au-delà de 40 % : 20 %.

Le locataire doit être informé des nouvelles conditions au moins 90 jours avant la fin du bail, faute de quoi il est reconduit aux conditions précédentes. Un appartement loué 35 % sous le marché ne renchérira que de 15 % : le loyer de départ doit donc être juste.

Comment nous louons votre appartement

Le travail se déroule en quatre étapes, du loyer à la gestion ; le propriétaire n’a pas besoin d’être à Dubaï, tout se fait par procuration.

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   Un loyer au prix du marché

   Nous le calculons d’après les baux conclus dans votre immeuble, et non d’après les attentes. Un locataire rapide vaut presque toujours mieux que quelques points de plus après des mois de vacance.

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   Préparation

   Petites réparations, entretien des climatiseurs, si nécessaire ameublement et home staging. Puis une séance photo professionnelle : un appartement préparé reçoit beaucoup plus de demandes.

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   Locataire et bail

   Visites, vérification du locataire, bail avec dépôt et conditions de restitution, chèques datés pour toute la durée, inventaire et photos à la remise des clés, enregistrement dans Ejari.

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   Gestion

   Paiements, réparations sur demande, notification des nouvelles conditions 90 jours à l’avance, renouvellement d’Ejari, reporting. Pour la nuitée : plateformes de réservation, prix dynamiques et ménage.

Qui mène le travail ?

Le courtier titulaire d’une licence RERA mène lui-même la mise en location, de l’estimation au renouvellement. Pour l’ameublement, le home staging, les photos et la nuitée, nous invitons des praticiens indépendants, hors de notre équipe, et restons disponibles jusqu’au résultat.

Questions fréquentes

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