Wynajem mieszkania w Dubaju

Najem długoterminowy czy krótkoterminowy: co wybrać?

Format dobiera się do lokalizacji: nad morzem, w Downtown i w pobliżu atrakcji lepiej sprawdza się wynajem dobowy, w dzielnicach rodzinnych i sypialnianych – umowa roczna. Porównywać należy dochód netto z dwunastu miesięcy, a nie lutową stawkę za noc.

Ile z czynszu zostaje właścicielowi?

Rentowność brutto w Dubaju wynosi zwykle 5–8 % rocznie, a netto jest niższa o 1,5–2,5 punktu procentowego. Różnicę zabierają service charge, prowizja za znalezienie najemcy, zarządzanie, pustostan między najemcami i naprawy.

Główną pozycją jest service charge: liczy się ją za stopę kwadratową rocznie, naliczana jest także za puste mieszkanie, a między dwoma budynkami w jednej dzielnicy bywa dwukrotnie różna. Po 7–10 latach od oddania budynku opłata rośnie.

Jeden pusty miesiąc to 8 % mniej rocznego dochodu i psuje rachunek bardziej niż jakiekolwiek opłaty.

Jak działa umowa roczna: czeki, kaucja, Ejari

Umowę zawiera się na rok i płaci czekami z góry: 1, 2, 4, czasem 6 lub 12 czeków. Liczba czeków podlega negocjacji: różnica w stawce między jednym czekiem a dwunastoma sięga 8–12 % kwoty rocznej.

Kaucja wynosi zwykle 5 % rocznego czynszu za mieszkanie niemeblowane i 10 % za meblowane. Stan przy przekazaniu utrwala się w spisie i datowanych zdjęciach: spory o kaucję wygrywa ten, kto je ma.

Rejestracja w Ejari jest obowiązkowa. Bez niej najemca nie podłączy DEWA ani nie załatwi wizy dla rodziny, a właściciel nie oprze się na umowie w Rental Disputes Centre (RDC).

Czego potrzeba do wynajmu dobowego mieszkania?

Potrzebne są dwie zgody: permit na holiday home z Department of Economy and Tourism (DTCM) oraz zgoda samego budynku – nie każdy wieżowiec dopuszcza wynajem dobowy. Oba punkty weryfikuje się na piśmie.

Format ma sens tam, gdzie popyt jest z natury krótki: wybrzeże, Dubai Marina, JBR, Downtown. Dubaj działa pewnie od października do kwietnia, a latem słabiej, więc wynik roczny jest bliższy najmowi długiemu, niż sugerują miesiące zimowe.

Dlaczego mieszkanie w Dubaju się nie wynajmuje?

Prawie zawsze przyczyna leży po stronie właściciela: cena poza rynkiem, słabe zdjęcia, bierny agent lub format niepasujący do lokalizacji. Jeśli w pierwszych jednym–dwóch tygodniach nie ma ani zapytań, ani pokazów, stawka jest zawyżona.

Punktem odniesienia są zamknięte umowy w Państwa budynku. Płynne mieszkanie znajduje najemcę w kilka tygodni; pustostan dłuższy niż półtora–dwa miesiące to sygnał, by zmienić cenę, prezentację lub kanał.

O ile można podnieść czynsz przy przedłużeniu?

Podwyżkę ogranicza skala Land Department z 2013 roku. Jeśli stawka nie jest niższa od rynkowej o więcej niż 10 %, podnosić nie wolno; przy różnicy 11–20 % – do 5 %, 21–30 % – do 10 %, 31–40 % – do 15 %, powyżej 40 % – do 20 %.

O nowych warunkach najemcę zawiadamia się co najmniej 90 dni przed końcem umowy, inaczej zostaje ona przedłużona na dotychczasowych. Mieszkanie wynajęte 35 % poniżej rynku podrożeje tylko o 15 %, dlatego stawkę wyjściową trzeba ustalić właściwie.

Jak wynajmujemy mieszkanie

Praca przebiega w czterech krokach, od stawki po zarządzanie; właściciel nie musi być w Dubaju, wszystko odbywa się na podstawie pełnomocnictwa.

1. 1

   Stawka rynkowa

   Liczymy ją według zamkniętych umów w Państwa budynku, a nie według oczekiwań. Szybki najemca niemal zawsze opłaca się bardziej niż kilka procent więcej po miesiącach pustostanu.

2. 2

   Przygotowanie

   Drobne naprawy, przegląd klimatyzacji, w razie potrzeby umeblowanie i home staging. Następnie profesjonalna sesja zdjęciowa: przygotowane mieszkanie zbiera wielokrotnie więcej zapytań.

3. 3

   Najemca i umowa

   Pokazy, weryfikacja najemcy, umowa z kaucją i warunkami jej zwrotu, datowane czeki na cały okres, spis i zdjęcia przy przekazaniu, rejestracja w Ejari.

4. 4

   Zarządzanie

   Płatności, naprawy na zgłoszenie, zawiadomienie o nowych warunkach 90 dni wcześniej, przedłużenie Ejari, raportowanie. Przy wynajmie dobowym: platformy rezerwacyjne, ceny dynamiczne i sprzątanie.

Kto prowadzi pracę?

Wynajem prowadzi sam broker z licencją RERA – od wyceny stawki po rejestrację umowy i przedłużenie. Do umeblowania, home stagingu, zdjęć i zarządzania wynajmem dobowym angażujemy zaproszonych niezależnych praktyków: nie są oni w naszym zespole, dobieramy ich do nieruchomości i pozostajemy w kontakcie do uzyskania efektu.

Najczęstsze pytania

Zobacz także

• Dobór nieruchomości off-plan w Dubaju
• Dobór nieruchomości z rynku wtórnego
• Działki w Dubaju
• Umeblowanie w Dubaju
• Wszystkie usługi