Expulser un locataire à Dubaï : impayés, préavis de 30 jours, 12 mois et règle des 90 jours
Un locataire qui ne paie pas est expulsé via le Rental Disputes Centre : 30 jours pour régler après un préavis notarié, frais de dépôt de 3,5 % du loyer annuel (500–20 000 AED). Reprendre le bien pour le vendre ou l'occuper exige 12 mois de préavis ; modifier les conditions, 90 jours.
Les acheteurs étrangers s'interrogent sur le rendement bien avant de demander ce qui se passe quand un locataire cesse de payer. La loi dubaïote sur la location — la loi 26 de 2007 modifiée par la loi 33 de 2008 — protège les bailleurs mieux qu'on ne le croit, mais seulement s'ils suivent la procédure à la lettre. Les litiges relèvent du Rental Disputes Settlement Centre (RDC) du Dubai Land Department.
Impayés : 30 jours après mise en demeure formelle
L'expulsion anticipée n'est permise que pour les motifs énumérés à l'article 25 de la loi, le premier étant le défaut de paiement dans les 30 jours suivant une mise en demeure formelle. Formelle signifie signifiée par notaire ou par courrier recommandé — un message WhatsApp ne tiendra pas devant le RDC.
- Avis notarié d'arriérés accordant 30 jours pour payer.
- En l'absence de paiement, requête au RDC. Les frais s'élèvent à 3,5 % du loyer annuel, minimum 500 AED, maximum 20 000 AED ; la moitié est remboursée en cas d'accord amiable.
- Jusqu'à 15 jours de conciliation, puis un jugement de première instance, généralement dans le mois.
- Si le locataire ne part pas, le jugement est exécuté par la procédure d'exécution.
Un dossier non contesté peut aboutir à un jugement exécutoire en un à deux mois ; de l'avis de préavis à la remise des clés, il faut en général trois à quatre mois. Parmi les autres motifs d'expulsion anticipée figurent la sous-location non autorisée, l'usage illicite, les dégradations graves et les manquements non corrigés 30 jours après avis.
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À l'échéance : douze mois de préavis
Si le locataire paie mais que vous avez besoin de récupérer le bien, la loi reconnaît quatre motifs : démolition ou reconstruction avec autorisations, rénovation majeure certifiée par la Dubai Municipality, occupation par le propriétaire ou un parent au premier degré, et vente. Chacun exige un préavis notifié par notaire ou par courrier recommandé au moins 12 mois avant la date d'expulsion. Si vous expulsez pour votre propre usage, vous ne pouvez pas relouer le bien pendant deux ans (résidentiel) ou trois ans (commercial) ; les locataires qui retrouvent leur ancien logement remis sur le marché peuvent réclamer une indemnité.
La règle des 90 jours
Toute modification des conditions au renouvellement — hausse de loyer comprise — doit être notifiée au moins 90 jours avant la fin du bail, faute de quoi le bail est reconduit aux conditions existantes. L'ampleur d'une éventuelle hausse est plafonnée par l'indice propre à chaque immeuble, expliqué dans notre note sur le Smart Rental Index.
Avant de louer
- Enregistrez le bail sur Ejari — sans cela, il y a peu à présenter au RDC.
- Prenez des chèques postdatés couvrant toute la durée ; un chèque rejeté est en soi une preuve de la dette.
- Conservez copie de chaque avis et preuve de remise.
- Si un gestionnaire s'occupe du bien, vérifiez qu'il détient une procuration l'autorisant à déposer des requêtes pour vous.
À Dubaï, le loyer se paie généralement un an à l'avance en un à quatre chèques, ce qui réduit fortement le risque d'impayés — voir Le loyer à Dubaï se paie un an à l'avance.