Eksmisja najemcy w Dubaju: brak płatności, 30-dniowe wypowiedzenie, 12 miesięcy i zasada 90 dni
Najemcę, który nie płaci, usuwa się przez Rental Disputes Centre: 30 dni na zapłatę po notarialnym wezwaniu, opłata sądowa 3,5% rocznego czynszu (500–20 000 AED). Odzyskanie lokalu w celu sprzedaży lub zamieszkania wymaga 12 miesięcy wypowiedzenia; zmiana warunków wymaga 90 dni.
Zagraniczni nabywcy pytają o rentowność na długo, zanim zapytają, co się dzieje, gdy najemca przestaje płacić. Prawo najmu w Dubaju — ustawa nr 26 z 2007 roku zmieniona ustawą nr 33 z 2008 roku — chroni wynajmujących lepiej, niż wielu się spodziewa, ale tylko wtedy, gdy wynajmujący co do joty przestrzega procedury. Spory trafiają do Rental Disputes Settlement Centre (RDC) przy Dubai Land Department.
Brak płatności: 30 dni po formalnym wezwaniu
Wcześniejsza eksmisja jest dopuszczalna wyłącznie z powodów wymienionych w art. 25 ustawy, a pierwszym z nich jest niezapłacenie w ciągu 30 dni od formalnego wezwania. Formalne oznacza doręczone przez notariusza lub listem poleconym — wiadomość w WhatsApp nie utrzyma się przed RDC.
- Notarialne wezwanie do zapłaty zaległości z 30-dniowym terminem.
- Jeśli zapłaty brak, pozew do RDC. Opłata wynosi 3,5% rocznego czynszu, minimum 500 AED, maksimum 20 000 AED; połowa jest zwracana w razie ugody.
- Do 15 dni postępowania pojednawczego, następnie orzeczenie w pierwszej instancji, zwykle w ciągu miesiąca.
- Jeśli najemca się nie wyprowadzi, wyrok jest egzekwowany w postępowaniu wykonawczym.
Bezsporna sprawa może doprowadzić do wykonalnego wyroku w ciągu jednego do dwóch miesięcy; od wezwania do odzyskania kluczy zwykle mija trzy do czterech. Inne podstawy wcześniejszej eksmisji to nieuprawnione podnajmowanie, użytkowanie niezgodne z prawem, poważne zniszczenia i naruszenia niewyeliminowane w ciągu 30 dni od wezwania.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Po wygaśnięciu umowy: dwanaście miesięcy wypowiedzenia
Jeśli najemca płaci, a Państwo potrzebują lokalu z powrotem, prawo przewiduje cztery powody: rozbiórkę lub przebudowę z zezwoleniami, gruntowny remont poświadczony przez Dubai Municipality, zamieszkanie przez właściciela lub krewnego pierwszego stopnia oraz sprzedaż. Każdy wymaga wypowiedzenia doręczonego przez notariusza lub listem poleconym co najmniej 12 miesięcy przed terminem eksmisji. Jeśli eksmitują Państwo na własny użytek, nie wolno ponownie wynająć lokalu przez dwa lata (mieszkalny) lub trzy lata (komercyjny); najemcy, którzy zobaczą swój dawny dom ponownie na rynku, mogą żądać odszkodowania.
Zasada 90 dni
Każda zmiana warunków przy odnowieniu — w tym podwyżka czynszu — musi zostać zakomunikowana co najmniej 90 dni przed końcem umowy, w przeciwnym razie umowa przedłuża się na dotychczasowych warunkach. Wysokość podwyżki jest ograniczona indeksem na poziomie budynku, który wyjaśniamy w naszym tekście o Smart Rental Index.
Zanim wynajmą Państwo lokal
- Zarejestrować umowę w Ejari — bez tego niewiele można złożyć w RDC.
- Przyjąć czeki z odroczoną datą na cały okres najmu; odrzucony czek sam jest dowodem długu.
- Zachować kopie wszystkich wezwań i dowody doręczenia.
- Jeśli lokalem zarządza menedżer, sprawdzić, czy ma pełnomocnictwo do składania pozwów w Państwa imieniu.
Czynsz w Dubaju płaci się zwykle z góry za rok w jednym do czterech czekach, co znacząco ogranicza ryzyko zaległości — zob. Czynsz w Dubaju płaci się z góry za rok.