100-procentowy podatek dla kupujących spoza UE w Hiszpanii: co stało się z propozycją do 2026 roku

W styczniu 2025 roku premier Hiszpanii Pedro Sánchez ogłosił środek, który niemal natychmiast obiegł światowe media: podatek do 100 % wartości nieruchomości dla nierezydentów spoza UE. Nagłówek powtarzano często tak, jakby podatek już obowiązywał. Oto, co faktycznie zaproponowano i na jakim etapie jest sprawa prawie dwa lata później.

Co faktycznie zaproponowano w styczniu 2025 roku

Środek ogłoszono na tle rekordowego zagranicznego popytu: w 2024 roku nierezydenci kupili w Hiszpanii około 90 000 nieruchomości o wartości około 22,5 mld euro, a rząd przedstawiał podatek jako sposób ograniczenia konkurencji ze strony zamożniejszych kupujących z zagranicy w warunkach krajowego niedoboru mieszkań. Projekt ustawy formalnie złożono w parlamencie 22 maja 2025 roku.

Stan na wrzesień 2026 roku

Osiemnaście miesięcy po złożeniu projekt ani razu nie był debatowany w parlamencie: rządowi Sáncheza brakuje głosów, by go popchnąć, a w 2026 roku inicjatywa jest faktycznie zamrożona: nie została formalnie odrzucona, ale nie ma wyznaczonego terminu ani ostatecznego tekstu. Oznacza to, że 100-procentowy podatek nie został uchwalony, nie jest prawem i nie dotyczy żadnej transakcji. Kupujący spoza UE nabywający dziś nieruchomość w Hiszpanii nadal płaci standardowe podatki: podatek od przeniesienia własności lub VAT przy nowych budynkach (mniej więcej 6 do 10 % w zależności od regionu), opłatę skarbową oraz zwyczajową, wyższą stawkę podatku dochodowego od przychodów z najmu obowiązującą nierezydentów.

Hiszpania zamknęła przy tym osobno inny kanał dla kapitału zagranicznego: złota wiza za inwestycję w nieruchomość została zniesiona z dniem 3 kwietnia 2025 roku, a ścieżka „kup dom, zdobądź rezydencję” już tam nie istnieje.

Ostry kontrast z rynkiem, który się nie zmienił

Podczas gdy hiszpańska propozycja od ponad dwóch lat nie może trafić pod głosowanie, struktura podatków przy zakupie w Dubaju dla kupującego z zagranicy nie zmieniła się od lat i pozostaje prosta: jednorazowa opłata rejestracyjna Dubai Land Department w wysokości 4 %, i koniec. Żadnego podatku od przeniesienia własności poza tą opłatą, żadnego VAT od mieszkań, żadnego podatku od przychodów z najmu ani od zysków kapitałowych przy sprzedaży. Kontrast widać także na tle innych jurysdykcji: Singapur nakłada 60-procentową dopłatę na kupującego z zagranicy, a Hongkong w 2024 roku całkowicie zniósł swoje odpowiedniki, czyli trzy bardzo różne modele wobec tej samej kategorii kupujących.

Co to oznacza dla osób rozważających oba rynki

Nawet jeśli hiszpański projekt kiedyś przejdzie głosowanie, według własnego uzasadnienia rządu został pomyślany jako środek odstraszający, a nie fiskalny: jego celem jest mniej takich transakcji, a nie więcej zebranego podatku. Inwestor wybierający dziś między tymi rynkami powinien zestawić już obowiązujący, przewidywalny model podatkowy Dubaju z hiszpańską propozycją, która może nigdy nie stać się prawem, a nie z jej hipotetyczną wersją.

O rynku hiszpańskim po zamknięciu złotej wizy piszemy w przewodniku po rynku Hiszpanii; porównanie podatków przy zakupie w Dubaju, Singapurze i Hongkongu znajdą Państwo w tekście „Ile płaci kupujący z zagranicy za wejście”.