Rynek nieruchomości Szardży i Ras Al Khaimah w latach 2023–2025: transakcje, ceny i co się zmieniło
Szardża: około 27 mld AED transakcji w 2023, 40 mld AED w 2024 i rekordowe 65,6 mld AED w 2025. Ras Al Khaimah: 6,9 mld AED w 2023 i ponad 15 mld AED w 2024, potem w 2025 sprzedaż spadła o 25%, a ceny apartamentów wzrosły o 13,4%. Tabele rok po roku i stan na wrzesień 2026.
Szardża i Ras Al Khaimah są zwykle oceniane jako tańsze alternatywy dla Dubaju. Oba emiraty urosły między 2023 a 2025 rokiem kilkakrotnie, ale z różnych powodów: Szardża dzięki popytowi krajowemu i własnym obywatelom, Ras Al Khaimah dzięki międzynarodowemu popytowi na zabudowę wypoczynkową wokół Al Marjan Island. Ten przegląd przedstawia oficjalne wyniki roczne, indeksy cen i to, co zmieniło się do września 2026 roku.
Szardża: trzy rekordowe lata z rzędu
| Rok | Wartość transakcji | Uwagi |
|---|---|---|
| 2023 | ≈27 mld AED | pierwsze dziewięć miesięcy: 59 258 transakcji o wartości 19 mld AED (około 5,2 mld USD) |
| 2024 | 40 mld AED (+48%) | najwięcej od 2008 roku; kupujący z 120 narodowości |
| 2025 | 65,6 mld AED (+64,3%) | 132 659 transakcji (+26,3%), 33 580 sprzedaży (+38,4%) |
| I poł. 2026 | 29,5 mld AED (+9,3%) | 59 460 transakcji (+23,7%) |
Źródłem jest Departament Rejestracji Nieruchomości Szardży. Nie znaleźliśmy osobno opublikowanej łącznej sumy za cały rok 2023; 27 mld AED wyliczono na podstawie oficjalnego wzrostu o 48% zgłoszonego za 2024 rok. Cechą charakterystyczną rynku jest znaczenie lokalnych kupujących: obywatele ZEA zainwestowali w 2024 roku około 19,2 mld AED, czyli niemal połowę całości. Listopad 2025 roku był największym miesiącem w historii emiratu — 9,5 mld AED.
Dla inwestora ważniejsze od obrotów są dwie zasady. Prawo czynszowe Szardży z 2024 roku zamraża czynsz przez pierwsze trzy lata najmu, chyba że najemca się zgodzi (nasze omówienie). Ponadto własność dla cudzoziemców jest ograniczona do wyznaczonych projektów, więc to adres decyduje, czy w ogóle można posiadać tytuł własności.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Ras Al Khaimah: skok w 2024 i odwrót w 2025
| Rok | Miara | Wartość |
|---|---|---|
| 2023 | Wszystkie transakcje (dane emiratu) | 6,94 mld AED |
| 2024 | Wszystkie transakcje (dane emiratu) | ponad 15 mld AED (+118%) |
| 2024 | Sprzedaż mieszkaniowa (Cavendish Maxwell) | ≈8 000 o wartości 16,4 mld AED |
| 2025 | Sprzedaż mieszkaniowa (Cavendish Maxwell) | ≈6 600 (−17,4%) o wartości 12,4 mld AED (−24,7%) |
| 2025 | Udział off-plan w sprzedaży | ≈85% |
Dwie serie za 2024 rok różnią się, bo mierzą różne rzeczy — z jednej strony wszystkie zarejestrowane transakcje, z drugiej sprzedaż mieszkaniową wraz z pierwotnymi umowami deweloperów. Porównywać należy w obrębie jednej serii, nigdy między seriami.
Rok 2024 był rokiem premier wokół przyszłego kurortu Wynn na Al Marjan, gdy deweloperzy wprowadzali rezydencje z marką sprzedawane głównie off-plan. W 2025 roku sprzedaż spadła o jedną czwartą, podczas gdy ceny nadal rosły: według Cavendish Maxwell apartamenty zdrożały o 13,4%, wille o 9,7%, a czynsze za apartamenty wzrosły o 10,2%. Indeks ValuStrat wzrósł w trzecim kwartale 2025 roku o 14,9% rok do roku. Nie znaleźliśmy „+18,5%”, które bywa przytaczane dla emiratu w raportach konsultantów, i go nie używamy.
Co zmieniło się do września 2026 roku
Szardża zwolniła, ale się nie zatrzymała: 29,5 mld AED w pierwszej połowie 2026 roku, o 9,3% więcej niż rok wcześniej, a najbardziej ruchliwe były Muwaileh Commercial (2 385 transakcji, 2,8 mld AED) i Al Belaida. W Ras Al Khaimah pytanie dotyczy podaży. Po około 1 200 lokalach oddanych w 2025 roku i 1 300 zaplanowanych na 2026 Cavendish Maxwell naliczył około 5 200 na 2028 rok. To, czy ta fala trafi na działający kurort, zależy od Wynn, którego otwarcie przesunięto na wrzesień 2027 (szczegóły tutaj).
Jeśli rozważają Państwo północne emiraty jako alternatywę dla Dubaju, zacznijcie od naszych stron Szardża i Ras Al Khaimah oraz tekstu Ras Al Khaimah to 2030.