Gotówka w transakcjach na nieruchomości w Dubaju: limit AED 55 000 i co jest sprawdzane

Dubaj był przez długi czas rynkiem, na którym mieszkanie można było opłacić torbą banknotów — częścią jego reputacji, i to niezbyt pochlebną. W maju 2024 r. dwóch czołowych master developerów miasta poinformowało klientów i partnerów, że przyjmie nie więcej niż AED 55 000 w gotówce na transakcję, a resztę przelewem bankowym. Uczestnicy rynku szacują, że te dwie firmy odpowiadają za 30–40% sprzedaży wartościowo, w czasie gdy fizyczna gotówka pojawiała się nawet w 20% transakcji.

Dlaczego AED 55 000

Od 2022 r. Ministerstwo Gospodarki ZEA wymaga od agentów i pośredników zgłaszania każdej transakcji freehold opłaconej gotówką w wysokości AED 55 000 lub więcej do Financial Intelligence Unit, za pomocą Real Estate Activity Report (REAR) na portalu goAML. Ten sam raport obejmuje transakcje rozliczane w całości lub częściowo w aktywach wirtualnych albo gotówką z ich konwersji. Deweloperzy zamienili próg raportowania w limit przyjmowania gotówki.

Od tego czasu ramy prawne zostały zaostrzone: obowiązuje nowa federalna ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, Federal Decree-Law No. 10 of 2025, wraz z Cabinet Resolution No. 134 of 2025. Na tym tle — i po tym, jak w lutym 2024 r. ZEA opuściły szarą listę FATF — gotówka jest wypierana z dużych transakcji. Strategia Cashless Dubai zakłada 90% płatności bezgotówkowych do końca 2026 r.; zob. Cashless Dubai.

Co to zmienia dla kupującego

• Pieniądze płyną przez bank — przelew z zagranicy na rachunek dewelopera lub rachunek escrow projektu albo z Twojego rachunku w ZEA.
• Trzeba wykazać źródło środków — wyciągi, umowa sprzedaży wcześniejszego aktywa, potwierdzenie dochodów; brak dokumentów wstrzymuje transakcję.
• Gotówka służy do drobnych kwot — zaliczki rezerwacyjnej lub pojedynczych opłat w ramach limitu.
• Krypto również jest zgłaszane — możliwe przez licencjonowanego pośrednika, ale trafia do tego samego raportowania; zob. Zakup nieruchomości w ZEA za kryptowaluty.

Gdzie leży ryzyko

Propozycja „zapłać gotówką bezpośrednio za rabat” jest dziś nie tylko podejrzana, ale i strukturalnie niebezpieczna: pieniądze poza systemem bankowym i escrow nie mają żadnej ochrony, a schemat jest sprzeczny z zasadami, których przestrzegają duzi deweloperzy. Otwarte źródła nie wskazują na ogólny ustawowy zakaz gotówki w transakcjach na nieruchomości według stanu na wrzesień 2026 r. — obowiązuje obowiązek raportowania i własne zasady deweloperów. Kierunek jest jednak jasny, a środki o czystej historii to najkrótsza droga do rejestracji.

Dlaczego rabat 20–30% za płatność poza escrow często kosztuje więcej niż pełna cena, wyjaśniamy w artykule Rabaty za gotówkę i rachunki escrow.