Pénurie de bureaux aux EAU : vacance prime de 0,3 % à Dubaï et de 0,1 % à Abu Dhabi
Selon JLL, la vacance des bureaux prime est d'environ 0,3 % à Dubaï et 0,1 % à Abu Dhabi. Au T2 2026, les loyers Grade A de Dubaï ont gagné 26,2 % sur un an et ceux du Grade B 31,5 % ; CBRE chiffre l'occupation à 94 % à Dubaï et 96 % à Abu Dhabi. Ce que cela implique pour propriétaires et acheteurs.
Les bureaux ont été le segment le plus résilient de l'immobilier émirati en 2026. Alors que le marché résidentiel de Dubaï traversait une correction, les occupants de bureaux ont continué à se disputer les surfaces. Le chiffre clé est la vacance prime : selon JLL, environ 0,3 % à Dubaï et 0,1 % à Abu Dhabi. En pratique, il n'y a presque aucun bureau prime vacant dans l'une ou l'autre ville.
Les deux émirats côte à côte
| T2 2026 | Dubaï | Abu Dhabi |
|---|---|---|
| Vacance des bureaux prime (JLL ; Dubaï selon des rapports récents) | ~0,3 % | 0,1 % |
| Vacance globale des bureaux (JLL) | 6,1 % (7,7 % un an plus tôt) | 1,4 % |
| Hausse des loyers prime, sur un an (JLL) | +13,6 % | +11,7 % |
| Taux d'occupation des bureaux (CBRE) | ~94 % | ~96 % |
| Hausse moyenne des loyers, sur un an (CBRE) | +13 % | presque +16 % |
« Prime » est une catégorie étroite
Pour les consultants, le « prime » désigne la mince couche supérieure : les meilleures tours dans les meilleurs emplacements — DIFC, Emirates Towers, nouveaux immeubles de Sheikh Zayed Road, Al Maryah Island à Abu Dhabi. Le Grade A est plus large : des immeubles modernes aux bons équipements, pas forcément au centre. Les 0,3 % ne signifient donc pas que tous les bureaux de Dubaï sont loués ; ils signifient que les meilleurs immeubles n'ont pratiquement rien de libre. L'écart entre les deux chiffres explique la tendance suivante.
La demande descend l'échelle de qualité. À Dubaï, JLL relève des loyers Grade A en hausse de 26,2 % et Grade B de 31,5 % sur l'année, la vacance Grade B passant de 10,9 % à 8 %. Les entreprises qui ne trouvent pas d'espace prime acceptent des immeubles plus simples, et les loyers y montent aussi. Les baux de bureaux enregistrés à Dubaï ont augmenté de 24,6 % sur un an.
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Pourquoi l'écart ne se comblera pas vite
Une tour de bureaux met trois à quatre ans à se construire, et pendant plusieurs années les promoteurs ont préféré le logement, qui se vend sur plan. Les nouveaux stocks, comme les deux tours de DMCC à Uptown Dubai, n'arriveront qu'en 2028. En attendant, les entreprises continuent d'arriver : le DIFC et l'ADGM enregistrent des centaines de nouvelles sociétés par an, et les gestionnaires mondiaux continuent d'ouvrir des pôles régionaux à Abu Dhabi.
Ce que cela signifie pour les propriétaires et les acheteurs
- Les propriétaires détiennent le pouvoir de négociation. Les locataires signent des baux plus longs et acceptent des hausses au renouvellement.
- Le Grade B est là où se trouve la croissance. Un bon bureau Grade B bien situé rapporte désormais presque autant que du Grade A.
- La pénurie n'est pas permanente. De nouvelles surfaces arrivent à partir de 2028, et les immeubles anciens aux équipements faibles perdront leurs locataires les premiers. Jugez l'immeuble, pas seulement le loyer actuel.
- Abu Dhabi est plus étroit. La vacance y est plus basse, mais le choix de lots à acheter et la liquidité à la revente le sont aussi.
Les loyers quartier par quartier figurent dans notre point de 2026 sur les loyers de bureaux, et les arguments pour et contre un bureau comme investissement dans An office in Dubai as an investment.
Les bureaux et les loyers du centre financier sont sur la page du quartier DIFC.