Séquestre off-plan à Dubaï et Abu Dhabi : amendes de 500 000 AED pour commercialisation anticipée et EOI uniquement via Madhmoun

L'argent le plus risqué de l'immobilier off-plan est celui versé avant que le projet n'existe officiellement : les frais de réservation, le « créneau prioritaire », l'acompte pour entrer dans la première tranche. Le projet n'est pas encore enregistré, aucun compte séquestre n'est ouvert, et l'argent est déjà parti. Depuis deux ans, les deux principaux marchés des EAU comblent cette lacune — Dubaï par des amendes, Abu Dhabi par une plateforme numérique.

Dubaï : commercialiser avant l'enregistrement est une infraction

Selon la loi dubaïote sur le séquestre (loi n° 8 de 2007), un promoteur ne peut vendre ou promouvoir des lots off-plan qu'une fois le projet enregistré auprès du Land Department et un compte séquestre ouvert dans une banque agréée. Les acheteurs paient sur ce compte, et les fonds sont débloqués au profit du promoteur selon l'avancement certifié des travaux.

En juin 2024, le Land Department a montré que la règle avait des dents : trois promoteurs ont été condamnés à 500 000 AED d'amende chacun — 1,5 million d'AED au total — pour avoir promu des projets sans avoir achevé l'enregistrement. Les sociétés n'ont pas été nommées. Le régulateur en a profité pour rappeler deux règles aux acheteurs : vérifier l'enregistrement et le séquestre du projet dans l'application Dubai REST, et ne jamais payer en dehors du compte séquestre.

Pour un acheteur, l'enjeu est concret. Si un projet n'est jamais enregistré, l'argent versé « en prélancement » n'a aucune protection de séquestre ; le récupérer dépend de la bonne volonté et de la solvabilité de la société. Le fonctionnement du séquestre, et les limites de sa protection, sont expliqués dans notre guide du séquestre.

Abu Dhabi : EOI uniquement via Madhmoun

Les expressions d'intérêt (EOI) étaient une constante des grands lancements de la capitale : les acheteurs versaient des acomptes pour obtenir une place dans la première vague. Le 16 février 2026, l'Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) a encadré cette étape :

• tout promoteur lançant un nouveau projet doit enregistrer numériquement les EOI des acheteurs via la plateforme Madhmoun ;
• l'argent des EOI est versé sur un compte séquestre préparatoire placé sous supervision directe de l'État, et non au promoteur ou à un courtier ;
• les demandes passent par les portails publics avec l'identité UAE Pass, chaque étape est journalisée et les remboursements sont traités électroniquement ;
• le premier projet à enregistrer des EOI via ce système a été Manchester City Yas Residences by Ohana sur Yas Island.

Ce qu'il faut vérifier avant de payer

Question	Dubaï	Abu Dhabi
Le projet est-il enregistré ?	application Dubai REST	registre ADREC / DARI
Où va l'acompte ?	uniquement le compte séquestre du projet	EOI vers le séquestre public via Madhmoun
Commercialisation sans licence ?	une infraction, promoteur sanctionné	une EOI hors plateforme n'est pas enregistrée

Si on vous demande une « réservation » en espèces, par virement à une agence ou vers un compte de société qui n'est pas le séquestre du projet, arrêtez-vous — quelle que soit la remise. L'enregistrement n'est pas non plus une garantie de livraison ; les questions à poser au-delà figurent dans notre note sur la due diligence du promoteur.

Pour le marché dans son ensemble, ce changement est neutre à positif. Les prélancements à Abu Dhabi se poursuivront, mais l'argent qui y est engagé est désormais protégé, et le bruit autour des lancements « complets » devient mesurable.

Si vous suivez un lancement dans la capitale, commencez par notre vue d'ensemble du marché d'Abu Dhabi et vérifiez tout projet dans le registre avant de déposer une EOI.