Rynek nieruchomości i banki w ZEA w czasie konfliktu Iranu z USA: kalendarium faktów do września 2026 roku

28 lutego 2026 roku, po skoordynowanych uderzeniach USA i Izraela na terytorium Iranu, Teheran przeprowadził serię ataków rakietowych i dronowych na kilka państw Zatoki, w tym ZEA. Był to największy bezpośredni incydent wojskowy w regionie od lat i nieuchronnie wpłynął zarówno na rynek nieruchomości, jak i na sektor bankowy. Poniżej suche kalendarium tego, co działo się z rynkiem, bez oceny samego konfliktu: kupującego lub inwestora interesują liczby, a nie polityka.

Luty-marzec: pierwszy szok

Bezpośrednio po atakach przestrzeń powietrzna regionu została częściowo zamknięta, a ruch pasażerski przez lotnisko w Dubaju gwałtownie spadł. Według DXB Interact liczba transakcji na dubajskim rynku nieruchomości spadła o około 45% w okresie 25 lutego-25 marca w porównaniu z poprzednim okresem, a w pierwszej połowie marca zmalała do około 6 100 transakcji w dwa tygodnie, z około 8 200 dwa tygodnie wcześniej, czyli o około 25%. Indeks nieruchomości Dubai Financial Market spadł o około 30% od szczytu, a akcje deweloperów, w tym Emaar, straciły w najgorszym momencie ponad 20%. Jednocześnie średnia cena za metr kwadratowy i średnia wartość transakcji, według tych samych danych DXB Interact, wzrosły o około 1%. Spadła liczba transakcji, a nie cena: wielu sprzedających po prostu wstrzymało oferty do czasu wyjaśnienia sytuacji.

Kwiecień-czerwiec: stabilizacja i pierwsze oznaki odbicia

W tygodniu 7-13 kwietnia liczba transakcji w Dubaju wyniosła 2 935, o 17% mniej rok do roku, choć udział off-plan w całości transakcji pozostał wysoki, około 79,7%, co sugeruje, że kupujący o długim horyzoncie nie wycofywali się z rynku. W maju tygodniowe tempo wróciło do około 3 380, a liczba transakcji z ostatnich 30 dni sięgnęła 14 000, o 17% więcej rok do roku. 11 maja Emaar opublikował wyniki za I kwartał: zysk netto wzrósł o prawie 35% do 5 mld Dh, przychody o 23% do 12,4 mld Dh, sprzedaż nieruchomości o 16% do 22,4 mld Dh, a dywidenda wyniosła 4 mld Dh. Założyciel Mohamed Alabbar powiązał te wyniki wprost z odpornością gospodarki ZEA i wartością działania na rynkach budowanych z myślą o długim terminie.

15 czerwca ogłoszono rozejm między USA a Iranem z 60-dniowym oknem na negocjacje, a 19 czerwca został on formalnie podpisany w Szwajcarii. Rozejm przywrócił rynkowi atrakcyjność bezpiecznej przystani: zainteresowanie kupujących z Europy, Azji Południowej i Bliskiego Wschodu zaczęło wracać najpierw w ugruntowanych lokalizacjach prime: Dubai Marina, Downtown Dubai i Palm Jumeirah.

Lipiec-wrzesień: nowe zaostrzenie i stan obecny

19 sierpnia 2026 roku ZEA zawiesiły wymianę handlową i finansową z Iranem po wznowieniu ostrzałów rakietowych w kierunku ich terytorium. Do tej pory ZEA były największym partnerem handlowym Iranu i dostarczały ponad 30% jego importu. Walki wznowiono pod koniec sierpnia, a 12 września prezydent Iranu spotkał się z następcą tronu Abu Zabi. Na moment pisania tekstu można to odczytywać jako próbę deeskalacji, ale nie gwarantowaną.

Mimo nowego zaostrzenia łączne wyniki rynku nieruchomości w 2026 roku nadal były ogółem lepsze niż tempo z 2025 roku, kiedy Dubaj odnotował rekordowe 395 mld AED w transakcjach mieszkaniowych, o 31% więcej rok do roku. Nie zaciera to konkretnego spadku w marcu, ale pokazuje, że rynek wchłonął szok w ciągu kilku miesięcy, zamiast stracić cały rok.

Banki: odporne, ale pod obserwacją

W marcu 2026 roku Fitch ocenił banki Zatoki jako odporne: silna płynność, solidny kapitał, brak zidentyfikowanego bezpośredniego ryzyka kredytowego związanego z konfliktem na tamten moment. W połowie roku ton agencji się zmienił i zrewidowała ona perspektywę banków Bliskiego Wschodu z „neutralnej” na „pogarszającą się”, podkreślając jednak, że ryzyko przenosi się przez jakość aktywów i płynność, a nie przez bezpośrednie straty, oraz że odporność systemu zależy od trwałości rozejmu. Fitch wskazał jedno ryzyko specyficzne dla ZEA: głębsza korekta na rynku nieruchomości w Dubaju mogłaby obciążyć jakość aktywów mniejszych banków o większej koncentracji na nieruchomościach. Taki scenariusz jak dotąd się nie zmaterializował.

W marcu 2026 roku Bank Centralny ZEA uruchomił program wsparcia kredytobiorców, a do końca lipca banki odroczyły spłatę kredytów na kwotę 13,5 mld AED (około 3,7 mld USD) dla ponad 135 000 klientów: 9,1 mld AED dla dużych przedsiębiorstw, 2,4 mld AED dla MŚP, 2 mld AED dla kredytobiorców indywidualnych. Program pozwalał odroczyć spłatę nawet do sześciu miesięcy bez klasyfikacji jako niewypłacalność, a także zamrażał odsetki i opłaty od objętych nim produktów. Na tym tle pozaropny handel zagraniczny ZEA wzrósł w I półroczu 2026 roku o 13,1% do rekordowych 1.937 bln AED, a realny PKB w I kwartale wzrósł o 3%.

Co to oznacza dla kupującego lub inwestora

Główny praktyczny wniosek z sześciu miesięcy danych jest taki, że rynek w Dubaju wchłonął poważny wstrząs geopolityczny bez kryzysu strukturalnego: spadek liczby transakcji był gwałtowny, ale krótki, ceny nie załamały się razem z wolumenem, a najwwięksi deweloperzy zwiększyli zysk i wypłacili rekordowe dywidendy w samym środku niepewności. Tę odporność potwierdzają niezmienione ratingi suwerenne w całym okresie oraz dalszy napływ kapitału od globalnych funduszy i family offices odnotowany w tych samych miesiącach. Zobacz, jak ratingi kredytowe ZEA się utrzymały, nawet gdy kraj wyszedł z indeksów obligacji JPMorgan.

Jednocześnie ponowne napięcie w sierpniu i wrześniu jest sygnałem, że sytuacja pozostaje otwarta, a nie zamknięta. Rozsądne stanowisko inwestora na wrzesień 2026 roku to ani ignorowanie ryzyka geopolitycznego, ani przeceniane go: dane pokazują, że rynek nieruchomości i system bankowy ZEA przeszły przez konflikt z marginesem bezpieczeństwa popartym rzeczywistymi wynikami finansowymi z dwóch kwartałów, a nie samymi deklaracjami.

Dlaczego agencje ratingowe utrzymały wysokie oceny w tym okresie, piszemy w tekście o ratingach kredytowych ZEA i wyjściu z indeksów JPMorgan.