Oszustwa na rynku nieruchomości w ZEA: pięć typowych schematów i jak zweryfikować transakcję przed zapłatą

Dubaj ma jeden z najbardziej uregulowanych rynków nieruchomości na świecie: każda transakcja przechodzi przez Dubai Land Department (DLD), pieniądze za lokale z rynku pierwotnego leżą na rachunku escrow, a reklama lokalu wymaga pozwolenia. Oszustwo nie działa przeciwko temu systemowi — działa wokół niego, w luce, w której kupujący przelewa pieniądze lub podpisuje dokumenty bez sprawdzenia. Poniżej najczęstsze schematy i sposoby, by każdy z nich zatrzymać.

Pięć schematów, które warto znać

1. Wiadomość „od dewelopera". SMS, wiadomość w WhatsApp lub Telegramie, rzekomo od znanego dewelopera — „płatność jest zaległa", „zablokuj dzisiejszą cenę" — z linkiem do płatności. Domena w linku wygląda poprawnie, ale różni się jedną literą.
2. „Błędny przelew". Do skrzynki trafia zrzut ekranu wpłaty wraz z prośbą o zwrot środków na inny rachunek. Żadna wpłata nie została dokonana — zrzut jest sfałszowany.
3. Wiadomości podszywające się pod usługi rządowe. „Zwrot DEWA", „mandat DLD", „powiadomienie o odnowieniu wizy". Organy państwowe ZEA nie proszą o dane karty przez link w wiadomości.
4. Ogłoszenie-przynęta. Lokal wyceniony wyraźnie poniżej rynku, „właściciel za granicą", zaliczka żądana przed jakimkolwiek oglądaniem. Ogłoszenie nie ma pozwolenia reklamowego albo pozwolenie wydano na zupełnie inny lokal.
5. „Odsprzedamy w trzy miesiące z zyskiem 100%". Najdroższy schemat, choć nie zawsze formalnie oszustwo. Kupujących namawia się na dwa lub trzy lokale z fazy premierowej, z wpłatą tylko pierwszych rat i 4% opłaty DLD, a następnie na szybką odsprzedaż. Deweloperzy jednak zwykle zezwalają na cesję dopiero po opłaceniu 30–50% ceny, a wtedy kupujący nie ma już gotówki na kolejną ratę — kończy się to zaległą płatnością, karami umownymi i przymusową sprzedażą ze zniżką.

Co sprawdzić przed jakimkolwiek przelewem

Co	Jak
Ogłoszenie	Od kwietnia 2023 roku ogłoszenia o nieruchomościach w Dubaju muszą zawierać pozwolenie Trakheesi z kodem QR, który pokazuje, kto jest jego posiadaczem i którego lokalu dotyczy
Pośrednik	BRN agenta i ORN agencji można zweryfikować w aplikacji Dubai REST oraz na stronie DLD
Sprzedawca	Nazwisko w umowie z agencją (Form A) musi zgadzać się z nazwiskiem w akcie własności (title deed), a akt musi być aktualny
Płatność za lokal z rynku pierwotnego	Płacić wyłącznie na rachunek escrow projektu wskazany w umowie i w rejestrze DLD — nigdy na rachunek spółki pośredniczącej
Cena	Porównać z zarejestrowanymi transakcjami w budynku — zob. nasz przewodnik jak sprawdzić ceny w rejestrze DLD

Zasady, które eliminują większość ryzyka

Nigdy nie klikać linków z wiadomości — zamiast tego samodzielnie zalogować się do portalu dewelopera lub banku. Nigdy nie wpłacać zaliczki przed obejrzeniem lokalu i weryfikacją dokumentów. Środki za odsprzedaż zmieniają właściciela przy rejestracji w Trustee Office, a od lata 2025 roku DLD wystawia czek na wypłatę wyłącznie na osobę wpisaną w akcie własności, a nie na pełnomocnika — zob. nasze omówienie sprzedaży przez pełnomocnika. Każdy schemat, w którym pieniądze mają popłynąć „bezpośrednio, żeby było szybciej", to powód, by się zatrzymać.

Jeśli przelew już wyszedł, należy działać tego samego dnia: zadzwonić do banku w sprawie próby cofnięcia płatności, złożyć zgłoszenie w policji Dubaju (zajmuje się tym portal eCrime, online) i zgłosić sprawę do DLD, jeśli w transakcji uczestniczył licencjonowany pośrednik.

Pełna procedura weryfikacji sprzedawcy, dewelopera lub ogłoszenia znajduje się w naszej liście kontrolnej due diligence.