Czy na rynku nieruchomości w Dubaju jest martwy sezon? Co naprawdę dzieje się z transakcjami latem

Zagraniczni kupujący często zakładają, że rynek nieruchomości w Dubaju latem cichnie — upał, urlopy, transakcje odkładane na jesień. To założenie pochodzi z rynków, które już znają: Londyn zwalnia w sierpniu, Moskwa pustoszeje, bo wszyscy wyjeżdżają na daczę. Dubaj nie działa według takiego kalendarza, a dane Departamentu Ziemi (DLD) od kilku lat to potwierdzają.

Co faktycznie pokazują dane

Według analizy Bayut opartej na danych DLD lato 2024 roku (czerwiec–sierpień) było kwartałem o największej liczbie transakcji w roku: zarejestrowano około 64 600 sprzedaży, o 18% więcej niż wiosną i o 38% więcej niż zimą. Liczba umów najmu w tym samym okresie przekroczyła 372 000 — również szczyt roku. To nie był też jednorazowy skok: dane pokazują stały trzyletni wzorzec rosnących letnich wolumenów, a sprzedaż latem 2024 była o blisko 38% wyższa niż latem 2023.

Nasze własne liczby z lata 2026 potwierdzają ten wzorzec: w samym sierpniu w Dubaju sprzedano około 10 900 nieruchomości za 23,4 mld AED, z czego trzy czwarte na rynku pierwotnym, a największą liczbą transakcji przodowało Dubai South — pełne zestawienie jest w naszym przeglądzie rynku nieruchomości w Dubaju latem 2026. Ceny były o około 1,7% niższe niż rok wcześniej, co oznacza, że lato spowolniło tempo wzrostu, ale nie sam rynek.

Dlaczego lato działa tu inaczej niż na północnych rynkach

Różnicę w stosunku do Londynu czy Moskwy wyjaśniają trzy przyczyny strukturalne:

• Baza kupujących nie jest lokalna. Duża część kupujących i najemców w Dubaju to ekspaci i inwestorzy zagraniczni, którzy nie podlegają lokalnemu kalendarzowi urlopów. Gdy jeden rynek cichnie w sierpniu, kupujący z innych regionów wchodzą w swój szczyt sezonu.
• Deweloperzy nie robią przerwy. Najwięksi deweloperzy przez całe lato wprowadzają kolejne etapy — kalendarz premier wynika z planu sprzedaży, a nie z pogody.
• Cykl najmu nie jest sezonowy. W odróżnieniu od rynków z cyklem studenckim wokół września umowy najmu w Dubaju zawierane są przez cały rok na dwanaście miesięcy i odnawiane w każdym miesiącu kalendarza, więc nie ma naprawdę martwego miesiąca także w najmie.

Co zmienia się latem

Mit martwego sezonu nie wytrzymuje konfrontacji z wolumenem transakcji, ale coś się jednak zmienia — zachowanie, a nie liczba uczestników.

Sprzedający i wynajmujący stają się bardziej elastyczni. Ruch na oglądaniach jest mniejszy niż w wysokim sezonie zimowym (listopad–marzec, gdy przyjeżdżają inwestorzy i turyści unikający chłodu), a sprzedający, który chce zamknąć transakcję przed końcem kwartału, chętniej negocjuje. To samo dotyczy długoterminowych umów najmu: wynajmujący, który ma mniej konkurencyjnych próśb o oględziny, chętniej zgodzi się na niższą cenę lub darmowy miesiąc.

Statystyki nagłówkowe należy czytać ostrożnie. Zarejestrowany miesięczny wolumen transakcji nie zawsze jest tym samym co umowy faktycznie zawarte w danym miesiącu — niektóre umowy rejestruje się z opóźnieniem, a to, co wygląda na „rekordowy miesiąc”, bywa efektem czasu rejestracji, a nie prawdziwym skokiem. Ten mechanizm opisujemy w tekście jak czytać dane transakcyjne Departamentu Ziemi.

Co to oznacza dla terminu zakupu lub najmu

• Zakup na rynku wtórnym. Czerwiec–sierpień nie jest oknem na załamanie cen, które nie nastąpi, ale jest oknem do negocjacji: sprzedający ustępują więcej w cenie i terminie niż w styczniu–lutym.
• Najem długoterminowy. Podpisanie umowy latem naprawdę pomaga: mniejsza konkurencja najemców o dobre lokale zwiększa szansę na stawkę poniżej ceny ofertowej lub darmowy miesiąc.
• Zakup na rynku pierwotnym. Sezon ma tu niewielkie znaczenie — deweloperzy oferują te same warunki planu płatności przez cały rok, zależnie od własnego harmonogramu sprzedaży, a nie kalendarza.

Jeśli planują Państwo zakup w letnim oknie, zacznijcie od ofert w szybko rotującej dzielnicy najmu, takiej jak JVC, gdzie krótszy cykl transakcji najłatwiej pozwala wykorzystać sezonowe pole do negocjacji.